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涨!涨!涨! 行政干预帮倒忙

2007-08-21 10:59     来源:

 
  造成住宅市场供不应求的原因有很多,朱中一分析认为,从需求方面看,在人民币升值、流动性过剩背景下,大量资金涌向住宅市场,家庭拥有多套住宅的数量增加;而前两年受宏观调控影响,一些持币待购的消费者,需求在今年上半年得到集中释放;此外还有股市获利的转向资金以及海外资金等。

  “就供应方面而言,除了土地成本上升影响,部分开发商基于对未来市场预期看好,大量项目闲置、囤积现象,也加剧了有效供应的不足,还有城市拆迁进度普遍放缓以及去年以来实行新政后项目套型调整等都综合影响了市场供应数量。”朱中一说。

  此外,二手房和租赁市场的发展滞后也是造成房价单边上扬的另一大诱因。据中国指数研究院院长莫天全介绍,40个重点城市统计数字显示二手房交易量缩价升。上半年二手房成交总面积不但没有增长,还同比减少1.6%。其中二手住房成交面积增长幅度低于新建商品住房销售面积涨幅21.8个百分点,二手住房成交面积仅为新建住房面积的40%。二手住房成交套数与新建商品住房占比为56.3%。二手房交易量仅为新房的一半。

  而二手房价涨幅却异常快速,并于今年6月首度超过新房价格的涨幅。通常情况下新房价格的涨幅要高于二手房价格,而在新房供应不足情况下,二手房价被迅速抬升,今年6月二手房价格上涨7.8%,高于同期新建住宅价格涨幅0.4个百分点,莫天全预计,短期内这种情况还会继续保持。

  行政干预适得其反?

  对于上半年房地产呈现出来的种种问题,中房协报告坦陈,商品住宅供不应求局面下半年仍难以缓解,房价上涨的压力依旧存在。

  值得注意的是,衡量供求的关键性指标,商品住宅销售面积与竣工面积比在上半年首度突破了2.0达到2.08,高于去年同期的1.9。上半年,成都、武汉、南京、杭州4城市该数据分别为2.97、2.42、2.31、2.06,而重庆、广州、上海也达到了1.89、1.79、1.74,意味着购买力的增长速度将把可供数量远远抛在身后,而这一趋势无疑将在下半年延续。

  在分析中国楼市快速上扬深层原因时,也有不少反思近两、三年来政策宏观调控得失的声音。中房协报告认为,今年以来,房价普遍上涨,人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。比如,套型90平米一下占70%以上的规定,与实际需求不一致。

  对此,中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示,需求结构的变化主要与住房的价格有关,与硬性的指标关联不大。但靠行政的手段使需求适应供应结构的调整,难以达到目的。通过对北京、上海、深圳、天津4城市消费者调查,有70-80%的消费者选择了100平米以内户型,而对90平米户型的需求,深圳只有46%,上海仅37%。

  “对调整住房结构,政府应该多采取财税等经济的手段,这样收效会更大。”朱中一说,调控需要政府行政与市场机制两种手段互相结合。

  除了反思调控,中房协也对金融系统执行不到位提出了批评:银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件,客观上支持了住房消费需求的增长。

  此外,朱中一还认为,近年来外资进入开发领域,虽然缓解了一部分房地产开发企业的资金压力,增加了部分供应,但也增加了宏观经济调控与稳定房价的难度。

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关键词:行政   干预   房价      
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