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地产大鳄加速进军商业地产 开发风险加大

2007-08-20 11:55     来源:楼市

 

关键字:商业地产 商业地产开发 地产开发 地产开发风险 地产大鳄

  相对于海外资本的疯狂投入,开发商们似乎不敢轻易涉足商业地产领域。然而今年,包括华润、富力、绿地、今典等一批知名开发商明显加大了对商业地产的投资力度。

  潘石屹在去年说的“SOHO中国今后三年不再开发住宅,转而进入商业物业开发”这句话一度引起争议;在住宅开发上顺风顺水的老潘,其不再开发住宅的决心到底有多大?

  而随着今年朝外尚都商街开业以及三里屯47万平方米综合用地的获取,先前老潘的“今后SOHO中国将把重心转移到商业项目上”的言论正被一点点验证。

  无独有偶,华润置地在8月3日公布了以19.56亿元人民币投得厦门两幅大型商住地皮的消息,预计兴建334万平方米的商住物业。

  一直主攻住宅项目的张宝全(张宝全博客|张宝全新闻)旗下今典集团也在上月中标海南三亚一七星级酒店项目。该项目面积达320亩,投资额达16.8亿元。今年知名开发商加大商业地产的投入可见一斑。

  商业地产比重增加

  当万科专注于住宅领域时,今年很多地产巨头却把目光瞄准了商业地产领域,加大商业地产的投入被看做是企业的转型之举。

  华润集团在深圳开发大型购物中心“万象城”后,已着重在全国经济发达城市发展、复制以万象城大型购物中心为主力品牌的综合性商业地产项目。据悉,华润已经先后考察天津、成都、大连、武汉、上海等城市,计划复制万象城项目,而总投资近50亿港币、建筑面积超过60万平方米的华润沈阳万象城项目已于今年6月动工。

  此外,华润集团旗下的地产上市公司华润置地在上月底表示,今年会联袂母公司华润集团,投放100亿元人民币吸纳土地储备,其中华润置地会占一半左右。华润置地常务副总经理吴向东曾对媒体透露:“华润争取每年只进入一个城市,并且每年建成一个万象城。今后华润拥有投资物业占总资产的比重将会继续加大,所有投资物业都只租不售,从而实现从住宅开发商向综合性地产商的转变。”

  根据公开资料显示,去年华润置地新增住宅土地储备540万平方米。其中包括华润集团注入的260万平方米,以及以招拍挂方式新增的土地储备282万平方米。此外,华润集团手上有着一定规模的土地储备,主要分布在杭州、无锡、重庆、大连、沈阳等城市,不完全统计将近有600万平方米。

  华润置地目前已在大连取得星海湾、开发区、天津街以及交电所四幅土地,前两个项目即将启动。8月3日以19.56亿元人民币投得厦门两幅大型商住用地是其最新的举动。而这些地块大多将建成综合性的商业地产项目。

  今年继续加大优质持有型物业比重是富力集团一个远期的战略目标。富力地产董事长李思廉在去年为富力制定的三年策略是:在营业收入中,75%来自楼盘销售,25%将来自租金收入。显然,富力加大对商业地产的开发比例已势在必行。

  根据富力近期新增的土地储备可以看出,商业用地的份额在富力的土地储备中所占比例已越来越大。其位于北京南纬路、白家庄和宋家庄的三幅地块以及广州珠江新城的两幅地块均为商业办公综合项目。

  富力去年年报中也显示,商业物业的销售额约占富力总销售额的26.4%,其以短期及长期租约出租其部分商业及零售楼面所得的租金收入约为人民币7866万元,较去年的4339万元,升幅逾81%。

  而上海地产龙头绿地集团今年在商业地块上的频频出手也显示出其强势拓展商业地产的态势。在成都、上海等城市绿地已成功取得多处地块,其中成都双楠区建筑面积近9万平方米被规划为办公商业用地,上海奉贤、嘉定、浦东川沙等地通过公开挂牌取得的3幅土地也均定位为现代服务业综合项目。

  相关资料显示,绿地在各地已建成的商业物业有30万平方米,而处于开发建设中的超过100万平方米,规划面积则达到268万平方米。“在坚定全国拓展的同时,加大对商业地产投入,以合理的投资结构分散投资风险。”绿地集团董事长张玉良表示。

  警惕商业地产开发风险

  近两年没在北京拿地的张宝全,在中标海南三亚一七星级酒店项目后被问及今典是否“弃住从商”时坦言,商品房市场有效土地供应严重不足是导致开发商转身商业地产的最主要因素。而北京有效土地供应存在明显不足也是事实,这一点从今年土地供应计划迟迟没有出台便能看出端倪。

  从目前来看,企业逐渐转向商业地产开发已是很多开发商的选择。对于有实力的开发商尤其是上市公司而言,介入商业地产领域以只租不售的模式进行跨地域大量开发能获得长期稳定的收益,从而规避单一行业风险,提高公司稳定获利能力。

  然而,商业地产与住宅开发最为主要的差别在于投资回报的周期性,住宅产品可以在相对短期内实现资金的快速回笼,而商业地产则更多依赖于长期的租金回收。当原先做住宅的开发商转身去经营商业地产时,必须警惕商业地产开发中存在的市场风险。

  首先,开发商必须重视商业开发的专业化需求。由于商业项目通常体量庞大,在前期规划设计时要比住宅的开发模式更加复杂,不能套用原有住宅的操作模式。

  例如在项目前期规划设计时就要有配合日后招商的设想。很多发展商在未明确商家的情况下开始设计,往往会因缺乏定向设计依据而变得盲目。这样只能增加前期成本和后期招商难度,浪费大量时间、精力。

  其次,改变销售产权的模式是商业后期良好运营的保证。由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差,过分强调短期的回报使得很多商业地产项目存在房屋产权销售现象。产权分割导致经营权与所有权分离的结果,最终会使得项目业态规划变得混乱,导致项目后期运营难以为继。这一点,从前几年巨库等失败的商业项目便能看出。

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