记得曾经在8月10日写过一篇《偏快、过快，还是撑着了》的BLOG，其中就有一段写到——在一般大中城市的中产阶层，一次置业类的自住消费者，如果把购买商品房的消费算做“虚拟房租”，这个虚拟房租的在城市中产阶层中所占的消费支出比重，由此来说明现在的中国CPI权重指数的不科学。
　　
    其中俺建了一个模型——按照中国大中城市现在普遍的“收入/房价比”1/10，测算一个月收入1万（年收入12万）的普通中产家庭，通过七成20年按揭贷款的方式，购买一套120万总价商品住宅，其中实际支出的“虚拟房租”应该是多少……
　　
    在这个模型的计算中，我偷了个懒，直接把本息总支出197万均摊70年，算做“虚拟房租”了。
　　
    于是马上有朋友指出了其中的漏洞，因为我这个计算模型中忘记了计算投资的时间价值！
　　
    按理说，对于纯粹购买商品房自住的普通消费者，计算时间价值是没有意义的，因为消费是即时的，今天的消费，不可能为你的明天产生新的收益。因此，从纯粹消费的角度讲，将一次性消费支出均摊到以后的使用年限中去，这样思路是成立的（就像你买一台电冰箱，一次性支出的成本可以算成以后10年期冰箱消费的总和）。
　　
    但是这位朋友的说法也没错，如果把购买商品房（哪怕是购买自住用商品房）看做固定资产投资，那我们在首付，乃至以后20年中的按揭支出，都可以看做固定是资产投资，如果是投资，计算投资的时间价值，那就再正常不过了……
　　
    于是我找了找资料，想看看商品房投资中“虚拟房租”的消费支出比例应该是多少，但是很遗憾，资料上商品房投资中的“虚拟房租”消费支出的计算方法，大都语焉不详。
　　
    于是我只好亲自做一个详细的数学模型，连续计算70年中扣除“虚拟房租”后，投资余额=房地产残值的结果。
    
    计算原理是：∑（投资额-历年房租）×投资收益率=房地产残值。这里面，我们要解决以下几个问题：
　　
    第一，我们投资了多少钱？
　　
    按照我前面提出的居住消费模型，这里面投资分成两部分：首付37.8万（36万首付+1.5%的维修基金）；20年按揭贷款本息合计161万（贷款84万，利率7.38%）。这161万是按月平均投资于20年之中的，为便于计算投资收益，我就近似按照第10年一次性投资161万计算。
　　
    于是，我们的实际投资额是第1年的37.8万+第10年的161万。
　  
    第二，我们对投资的贴现率（即我们对未来的投资收益）理解为多少？
　　
    按照各个银行对贴现式票据的贴现理解：起码不低于现行贷款利率！这个设定很合理，因为我们预期投资的收益还跑不过银行的贷款利息，那还搞个蛋啊！
　　
    那就按照70年中的贷款利率平均值来设定我们自己心目中的投资贴现率吧。
　　
    就按7%算好了。