关键字：于凌罡 期房预售 期房 预售 房价

　　期房销售，也叫卖“楼花”风险有多大，看看“东华金座”就知道了。买期房，被“业内”形象的称为“隔山买老牛”，消费者怨声载道……开发商为什么要卖“楼花”？当然是为了哄抬房价，扰乱市场谋取暴利。可是，当国家发改委提出“取消期房预售”的合理政策建议时……立刻就传来危言耸听的“取消期房将导致房价暴涨”的威胁声。与普通的农业生产相同的：是房地产“种楼花”也需要有土地。与普通的农业生产不同的：是“楼花不结果”，种地的照样发财。囤积土地，是开发商快速致富的公开秘诀，严重损害国家人民利益！

　　开发商肯花很大的价钱，去吹捧“楼花”，说会结很棒的“果实”。哪怕“果实”滞销，他们照样涨价，还“绑架银行和经济”威胁我们。卖楼花导致“缺斤短两、以次充好、囤积居奇”严重侵犯消费者利益。很多人问，既然“期房预售”如此危险、危害巨大，为什么禁止不了呢？其实，这是由于我国的现行土地销售制度，存在严重的“法律漏洞”。政府卖给开发商的应该是限期两年，允许罚款延期一年的“开发权”。而现在，政府卖给开发商的，竟是只能卖给住房人的“使用权”。这就使得开发商可以钻法律的漏洞，去囤积土地，哄抬房价。这一“法律漏洞”给国家和人民带来的财富流失和伤害是非常巨大的。仅北京就有八千万平米“楼花”被开发商“超期囤积”。

　　至于期房验收、交付过程中存在的问题，更是数不胜数，危害巨大。“延期交房、一房多卖、假按揭骗贷、质量低劣、不环保不节能”……可以说，期房对消费者没有任何好处，更可怕的“风险”，还在后面。那么，取消“期房预售”真的会象开发商威胁的那样“房价再涨”么？当然不会，开发商的色厉内荏，已经充分暴露出他们最大的“软肋”。原因很简单，因为期房的分期销售，提前认购，是抬价的重要手段。我们都知道，“二期”要比“一期”贵，每期都要涨价是“潜规则”只要取消期房预售，开发商就无法“捂盘惜售”，更不能“假按揭”就好比拔掉了开发商这只豺狼的“爪”和“牙”，它自然会被驯服。而且，我们中国有句古话“宁吃鲜桃一口，不啃烂桃一筐”很有道理。对老百姓来说房子是买来住的，质量当然重要，要看清楚才可以买。现场看房，质量满意了我们才买，这本就是买房者应有的合法权利。小区入住多年还临水、临电、临气，没物业和保安的问题也能解决。

　　而且，由于是现房销售，炒房也就没了可能，原因非常简单：既然卖的是现房，消费者买到了自己检验合格的房子肯定会去住。目前北京这样的大城市，土地囤积和房屋空置的现象是非常严重的。很多小区，特别是高档小区和经济适用房小区，晚上近半房屋黑灯。而现房销售，空置问题就能得到解决，节能、省地的目标就能实现。

　　当然，开发商还会狡辩，说什么取消期房预售会增加他们的成本。说他们不是好人（一着急就都承认了），会把费用转嫁给消费者……其实，这完全是一种“杞人忧天”，根本不能理解政府的良苦用心。因为，取消期房预售，必然伴随着“不再卖土地使用权给开发商”。说白了，政府会直接把土地使用权卖给住房人，不让开发商买单。这样的话，在取消期房预售之后，开发商的负担反而会大大减轻。

　　下面，简单的说明一下，取消期房预售之后的“招标”开发模式：首先，还是由政府的国土资源局统一负责土地的一级开发和储备。但是，财政不再需要向国土资源局预付任何费用，压力大大减轻。由国土资源局每年度公布土地供应计划和本年度的土地基准价格。

　　比如以北京为例：（例子仅供参考，北京已有十级地价区域划分）

　　区域Ⅰ：东西北三环、南二环，楼面地价每平米6600元，首付60%；

　　区域Ⅱ：东西北四环、南三环，楼面地价每平米5000元，首付50%；

　　区域Ⅲ：东西北五环、南四环，楼面地价每平米3600元，首付40%；

　　区域Ⅳ：新城（如怀柔、顺义、大兴、通州）价格另议，首付30%；

　　这个价格给谁看呢？跟开发商没关系，只给想买房的老百姓看。

　　比如张三，想在区域Ⅱ买房子，那就按照政府的规定，去银行：

　　先领取一张现房用地认购卡，如实填写，比如，北四环100平米。然后，向政府的地价款专户，转入100平米x5000元x50%=25万元。

　　又如李四，想在区域Ⅲ买房子，也要按照政府的规定，去银行：

　　先领取一张现房用地认购卡，如实填写，比如，东五环80平米。然后，向政府地价款专户，转入80平米x3600元x40%=11.52万元。

　　再如王五，想在区域Ⅰ买房子，也要按照政府的规定，去银行：