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楼市断档惜售:一场有预谋的游戏

2007-05-29 16:34     来源:

 


    最近,惠州的一个做媒体的朋友给电话叫苦:说惠州楼市近期断档,没有可售的房源。我想折实必然现象。你看去年的90/70政策,今年强制执行自然让一部分发展商做事很谨慎。而且,06年的预言是07年又是政策年,关于今年6月新政是什么,没有人敢断定,所以发展商们,行事更加谨小慎微。这不,深圳关内不仅因为缺地,更像在等待政策。

  最近,惠州的一个做媒体的朋友给电话叫苦:说惠州楼市近期断档,没有可售的房源。我想折实必然现象。你看去年的90/70政策,今年强制执行自然让一部分发展商做事很谨慎。而且,06年的预言是07年又是政策年,关于今年6月新政是什么,没有人敢断定,所以发展商们,行事更加谨小慎微。这不,深圳关内不仅因为缺地,更像在等待政策。

  其实,根据笔者观测,07年地产界出现两个关键词:一是房源紧张,二是惜售。

  对于房源紧张,笔者认为并非是消费者数量剧增引起的,而恰恰是因为发展商在守株待兔似的等待新政出台。深圳一些项目,去年就封顶了,到现在还封盘没有销售。媒体报道是因为没有房产证。不过,我更相信一个发展商朋友的答案:现在不建房子,土地也在增值,一年2000多。与其找建材供应商,洽谈建筑事宜等诸多工作那么麻烦,坐着等待自然式的增值不是更好吗?想想也是,出力的并非一定赚钱。

  关于不少楼盘“惜售”现象,笔者认为发展商做工程等建房子前期工作,是相当辛苦的。一个项目经理围绕一个项目要加多少个班,笔者是身有感触的。然而,明年的房子价格比今年更有盼头。利润的发掘和吸收是发展商这个商人的最大诱惑,那么,对于惜售现象是不是也很值得呢?

  无论房源紧张,还是发展商的惜售策略,其实有一个真实的销售现实摆在我们面前:有人需要房子,不仅局限在第一次购房者身上。的确是有大把的人在购置不动产房子。

  最值得肯定的是房子非常好买。其中原由问问深圳特区报广告部人员便知。想当年,笔者初创深圳时,房产报纸广告占据报纸版面的半壁江山,当然收益颇丰。可如今,开盘广告还没有打出来,房子的实际套数是意向登记客户的1/3-1/10。而等开盘广告出街时,其广告对于销售的实际意义流于形式。

  而在深圳市十五期间,GDP保持了15.8%的年均增速。未来5年,深圳市经济总量还将至少保持13%的增速。深圳经济持续稳健地增长,为深圳房地产的发展提供了强有力的“后援”。与深圳的城市发展阶段相对应的是,1985年至1992年和1995年至2000年,深圳产生了两段置业的高峰期,基本完成了城市的第一代置业。从2004年开始,深圳进入第二代的置业和第一代置业升级和换代期。这客观上导致深圳整体上开始进入新一轮置业高峰。深圳房价几年来持续上涨,2006年度深圳商品房均价达到9956元,比2005上涨32%。

  毫无疑问,07下半年的房价仍然持续上涨,深圳楼市再起风云。理由如下:

  2006年1-11月,深圳市房地产开发投资额持续上涨,完成开发投资400.87亿元,较2005年同期增加11.12%,其中住宅开发投资达273.54亿元,同比增长26.73%。在占总额87.76%的投资用于商品房建设的同时,全市商品房竣工面积达到528.58万平米,同比增加30.14%。

  另一方面,用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了36.51%和75.02%,并且643.36万平米的商品房新开工面积较2005年同期亦减少了28.30%,意味着2007年底商品房竣工面积将出现缩减从而一定程度的影响商品房市场供应。

  2007年地产风云录

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