关键字：房产 房产套现 融资

    五一长假后的第一天，股市再度上涨，A股总市值首次突破16万亿元，股市的疯狂依然持续；另外，根据中国证券登记结算公司公布的统计数据，2007年4月份沪深两市新增A股账户总数高达478.7万户，超越了前两年的新增开户数总和，用全民炒股来形容并不为过。相比之下，楼市在经历了两年的宏观调控后，涨幅已经趋缓；在前两年楼市处于疯狂时购买了房产的投资者，出于逐利的愿望，希望把资金从楼市中抽出投入股市，而部分投资者在疯狂楼市下的不理智投资，导致投资失误，也希望从楼市脱身；但是房产是不动产，变现能力不强，而股市行情瞬息万变，部分投资者的愿望就显得非常迫切，那么有没有把房产快速变现的方法呢？“链家地产”市场研发中心认为，从目前市场上融资的方式来看，房产快速套现，主要可以通过银行、典当行以及私募资金这三种方式。

    通过银行融资是最普遍的渠道

    在市场经济下，投资者融资首先想到的一般是银行，只要手续齐全、资质良好，就可以从银行获得贷款。如果当初投资者是全款购买，房产并没有抵押，那么投资者可以通过抵押消费贷款、循环贷、置换式房贷三种方式进行融资；如果房产还处于抵押当中，投资者则需要办理住房再按揭。

    （1）抵押消费贷款：适合普通投资者

    通过银行办理抵押消费贷款，客户在提供资料后，由银行指定的评估公司进行评估，随后银行审批，审批通过后，报保险公司，然后在办理抵押登记，最后放款，手续并不复杂，时长一般为一个月左右，不过由于各银行审批时间、房地局抵押登记时间都不一样，还要视具体情况而定。如果是资料齐全，最快10天左右就可以办妥，这种方式比较简单，投资者普遍比较认可。

    （2）循环贷：适合对资金额度小、要求急、周转快的客户

    循环贷是指将商品住房抵押给银行，就可获一定的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用，手续简单而快捷，相当于把不动产转为资金池；目前拥有该产品的银行有工行、浦发、深发展、建行、招行等。“链家地产”市场研发中心认为，由于循环贷可以多次提取，手续简单，因此适合对资金额度小、要求急、周转快的客户；不过银行同时有规定，资金的使用一般限于消费项目，如装修、购车，而用于炒股买期货是不被允许的。

    （3）置换式房贷：适合全款购房后资金紧缺的客户

    置换式房贷是指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。目前农业银行已在北京等几个大城市开始试点执行。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为7成，可以说置换式房贷是一种变相的抵押贷款，不过与一般的住房抵押消费贷款最长期限10年、最高贷款成数6成相比，置换式房贷显然更能解决客户的资金问题。“链家地产”市场研发中心认为，置换式房贷的特点决定了适用客户必须是全款购房的客户，而且是购房后资金出现了紧缺。

    如果当初投资者是贷款购房，房产还处于抵押之中，那么投资者需要办理住房再按揭进行融资。

    （4）住房再按揭：适合原按揭贷款时间不长、未来预期收入增加的客户