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做好商业地产胜出大法

2007-02-08 13:59     来源:焦点房地产网

 

    由联合国人居环境发展促进会、中国房地产商协会、亚太经济合作新闻传媒联合会、国际房地产商协会、法国建筑设计师协会、中国世界贸易组织研究会、搜狐网、焦点房地产网等33家单位共同举办的“2006亚洲房地产峰会”于2006年6月16日在海南三亚召开。下面是上海在行置业投资咨询有限公司董事长姜新国就开发商如何做好商业地产的讲演。

  姜新国(上海在行置业投资咨询有限公司董事长):

  中国房地产企业大部分是侯鸟型的企业,天气凉了往南飞,天气热了往北飞。我讲商业地产的观点、思想大家都有了。程序很要紧,有时候你把事情做反了,比如吃饭应该从嘴巴里进去,考虑从别的地方进去就不妥当了。最近胡锦涛也再说八荣八耻,我们把房地产的规律定义为八先八后,我们归纳了一下应该是先策划后规划、先定位后拿地。政府拿了地之后就赚钱,现在商业地产的用地供地量很大,还要受调控。第二个背景是什么问题呢?是商铺没有象过去那么好卖了,过去拿到地,开商铺就赚钱,但是现在不是了,商铺再是香伯伯了。你拿地之前还要想好什么呢?叫退一进三,先想一想三个事情:第一商业模式、商业形式,做什么样的液态,液态实际上和区域的促进形成商业地产的价值,为什么这么说,不同的液态有一同的价值链、不同的价值产业。不作不同行业获得利润不一样,竞争也不一样,想好了再去拿。第三是产品的类型,有商人的、本地投资者的,不同客户有不同产品的需求,目标对象要清楚,产品要清晰,第三是行为模式,靠什么赚钱,三年五年还是十年回本,不管什么模式都要清楚,如果你搞不清楚,实际上就看不到自己的钱在什么地方。最后要用地判析,商业地产要有消费,要有了消费,商业才有价值,投资者才有收益,开发他的话利润才有。如果没有消费,我们投资就是给自己挖坑。消费市场的判析单讲两个小时都讲不完,很复杂,这是商业地产前期研究理论里面的。广州的消费和上海的消费不一样,北京先买车,上海先买房,所以消费的问题要搞清楚。消费是我们商业地产开发的基础,我们真实的想法做好了,必须要研究消费,第二要研究商业格局,商业格局要研究我们在市场上的地位,只有格局研究清楚了,老大老二老三商业性才能体现出来,第三是商业市场,第四是投资倾向,资本喜欢流入哪些方面,我们要做未来产品投资倾向的风险。这是第一个,先定位后拿地,过去我们是先拿地后定位,但现在相反。

  第二,先策划后规划。一,策划和规划并不是矛盾体,策划是引导性的规划,规划是实际性的策划。这种产品有局限性,如果你能做得好,商业地产都是大项目,策划理念应该在先,如果策划理念在后的话,可能你受到城市空间规划这方面的局限性,指标给你了,但是策划对规划是有很大影响的。策划实际上是把我们商业地产理念性、形象性空间布置上面可以达到一定高度,然后利用规划限制的条件再对他进行修整,我和很多开发商老板在一起,他让我鉴别鉴别,如果第一次他跟我谈规范的话,我就叫他回家。设计公司就是要通过建筑方面来提高房地产的商业价值。二是定位,定位是商业地产规划的核心。商业地产几个方面的定位应该说第一是项目的地位定位,这个项目在城市的商业格局里面是老大还是老二还是老三,主角配角不能颠倒,日本有一个商业中心很小,路很窄,但是有四层楼生活都做得很好,有自己很明确的定位。在中国都想做老大,都想成为城市的商业中心,这是不理性的。中国有二千多个县级市,有二千多个商业地产。他的收入、文化消费倾向都是不一样的。他的类型属于哪种,你要搞清楚。广州消费指出的餐饮方面非常大,上海的服装店特别发达,上海人喜欢修饰打扮,和他们穿衣服有关,这是很明显的差异性。很多城市差异很好,但是要在小差异中把握很细微的状况。我们商业地产要体会要商业的需求性,要体现人性化。还有液态问题,如果商业定位清楚了,液态也大概清楚了。液态是商业地产的核心之核心。他从一个角度反映商业对建筑的要求,一个角度反映商业对业界的要求。他里面有多重的经营方式、租赁的经营方式都要做好。第三是建筑特色,建筑是商业的外套,这个外套要反映这个人的个性,大家都穿蓝颜色、白裤子,这是海南一种特色。而我们搞的建筑,万科的建筑就是反映小资的审美景象。模特穿的衣服就是为了显示一个品牌的特色。地四是盈利模式,靠什么赚钱,利润的不同点在什么地方。(看图)这是通过商业地产来提升商业价值的一个通路,(看图)这是提升房地产价值的方法。商业用地属性判析、体现土地使用价值。设立合适的液态可以挖掘商业价值,立店的障碍排除了可以提高我们的商业价值。

  第三,先文化后设计。商业地产于是到今天,不再是拼价格的问题,而且品文化的问题,他要有盈利性作为支撑,如果没有盈利性作支撑,他是买不到的。拼价格,价格越拼越低,拼文化价格越拼越高。商业地产做得好,是三得利项目,做得不好是三不得利项目。商业是城市的面孔、商业环境的重要性、商景合一的效用。如果商业不搞活动,商业没有动力,好的商业建筑,尤其是我们现在在改造和新建的,一定是一个景观。现在很多商业地产里面有一个宝塔,万科说是商业堡垒,对商业地产来说这是引导性的,给人们一看有一个商业地产、广场标识这边,很明了。人家在很远的地方看得见,还留得住客人。做商业地产做定位,如果有段时间做销售,有段时间又做餐饮,是不好的,一定要有一个文化,如果有文化了,就是一种特色,只有把文化做好了之后,才能做事迹,没有把文化做好,就没有实际意义。

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