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个人商铺投资攻略指南

2007-02-08 13:10     来源:证券时报

 

   香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四种,商铺投资一直被认为是“金”,又有“一铺养三代”的说法,这些都说明了商铺投资具有较高的保值增值功能。而在当下宏观政策针对住宅市场频频出手,甚至有房价再涨,调控加大之势的局面下,相反商业地产投资政策宽松,这就吸引了很多之前住宅市场的投资者,希望能够在商铺市场淘到金。尽管同在房地产行业,实际上买商铺和住宅、写字楼的投资角度是完全不同的,商铺投资进入难度更大、投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂,投资之前一定要对投资项目本身做好细致的考察分析。那么,支撑商铺价格保值增值的因素到底有哪些?个人投资者投资商铺又有哪些诀窍呢? 

  街铺优于商场铺

  笔者的一个朋友小李从事商铺投资已有5年了,陆续在深圳投资了3个商铺,收益率平均达到了10%以上,小李认为投资商铺要想做好,首先就要端正心态,不能抱着投机心理短线操作,而要根据商铺的投资特性进行中长期投资,多方考察,才能享受到租金提升,商铺升值的收益。

  其次则要仔细了解欲投资商铺所属地域近期到至少3年以内的城市发展规划,即使商铺当下收益率高,但若不久要拆迁或者改建,直接关系到商铺升值和转手是否有人接收的问题。此外,还要多方打听一下交通环境方面是否有规划,比如本来商铺处于人行区域,但未来要修成临车辆通行的街道,那么客流量会受到直接影响,商铺难以保值增值。

  确定了商铺所属区域未来长期规划有利于商铺保值增值后,就要具体考察商铺的具体位置特性了。小李总结了一下好商铺的共同特性,即,交通便利、商铺适用行业广泛、所处位置客流量大人气旺,从这点来说,一些甲级商厦的底层或低层商铺是好选择,一层的商铺价值性永远最高,而其他楼层的售价和租价都随楼层的不同有很大的差别,一般一楼与二楼的租金要相差2-3倍,而商铺的租金更会差2-5倍。因此,在择铺时,选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。

  小李认为,个人投资者财力一般有限,更适合选择街铺。首先街铺权属明晰,可控制性与自主性都很强,受相邻关系影响较小。其次,投资者可以根据商铺价值变化规律进行‘养铺’,以时间换得升值空间,从而使得投资收益最大化。

  街铺投资忌选旺地死角

  在决定投资街铺前,要充分考虑到街铺的发展潜力,因为街铺一旦经营不好,不但不能获得收益,可能连最基本的房产价值也无法保证。 

  在投资前要对街铺进行充分考察,看街铺的潜力究竟有多大。首先,出于经营的考虑,街铺所处的位置一定要交通便利,而且要有一定的人流量,但要区分街铺人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,前者如商业中心、娱乐中心,后者如地铁通道等,而狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多。

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