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奥运前奏曲 北京城写字楼市场润物无声

2006-10-10 11:07     来源:北京商报

 

毋庸置疑,奥林匹克对房地产市场的不同领域有不同的影响。这种影响的程度和时机也因城市的不同而变化。正如我们需要考察主办城市不同的政治经济状况一样,我们需要将房地产市场放入某种背景框架中。我们通过对汉城、巴塞罗那、亚特兰大、悉尼4个主办城市的地产分析,试图为北京的奥运地产带来一些灵感与启发。

很明显,奥运会对酒店业的影响最大。因为它吸引了大量的旅游者,从而带来了短期食宿的需求,因此奥运会对饭店业的影响是最为明显。这种影响在各个城市中也明显不同,因当地旅游市场的成熟度、为奥运会兴建的饭店的供应量,当地旅游业的获益情况而有很大差别。

奥运会对酒店客房供应会有重要影响。所有4个主办城市在奥运当年及随后的两年中客房供应持续增长并主要集中在四星及四星以上的标准。据数据显示,在巴塞罗那客房供应成两倍增长,亚特兰大、汉城和悉尼则增长了35%。客房数量的增加在策略上是一个城市吸引和主办重要活动的优势,尽管在短期会表现为过量供应(例如巴塞罗那)。

客房数量的增加在策略上是一个城市吸引和主办重要活动的优势,由于大量的供应,所有主办城市在奥运年都经历了平均入住率下降的过程。但在奥运会后的几年里入住率则明显回升。

尽管奥运期间入住水平出现下降,但所有的主办城市的日客房价格都显著上升。平均增长达22.6%,而悉尼的增长最低,仅为11.1%。所有的主办城市在奥运会后,日客房价格出现下降,巴塞罗那则表现为明显下滑。

奥运年增长的客房价格完全能够抵销下降的入住率,其结果是按平均客房收益(Rev PAR)衡量的酒店的业绩是增加的。然而,随着市场在会后恢复了正常的周期,奥运会后酒店的业绩有显著的变化。悉尼的平均客房收益是惟一能在会后第二年预期将能高于奥运年的。与其相反,巴塞罗那在奥运会后的两年,经历了将近60%的下降,反映出在不景气的环境里市场供应的过量。

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