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区域价值重大变化:北京国门商圈与CBD的较量

2006-09-22 16:58     来源:大中华商铺网

 

继2004年西门子、摩托罗拉等跨国巨头相继搬离CBD后,包括索尼(中国)有限公司、富士施乐(中国)有限公司、康明斯(中国)等世界500强在内的知名企业都纷纷选择北上“国门商圈”,投奔佳程广场。除此之外,去年远洋新干线D座酒店式公寓被扬子基金整幢购买;美国购房团出手一亿团购凤凰城。

所有迹象均表明,CBD的一些问题逐渐凸现,而三元桥的区域优势已经得到全球知名企业以及海外投资机构、人士的认可,整个区域的区域价值已经发生重大变化。

这主要因为三元桥区域具有非常独特的优势。首先,三元桥东部紧邻燕莎商圈、第三使馆区,区域沉淀了非常厚重的涉外文化底蕴,具有“北京窗口”的先天优势。其次,三元桥的交通优势相当明显,其北侧肩靠机场高速路,是从首都机场出来的第一个进入市区的地段,因而也被喻为“国门商圈”。

同时,三元桥也是地铁10号线和机铁快速的交汇点,形成了三环路、地铁、快速路、高速组成的立体交通网络,同时此处也是连接燕莎商圈、丽都商圈、国展商圈、亚奥商圈等几大板块的核心点。最后,随着首创、华润、华远、佳程等地产巨头对整个区域的开发建设,时间国际、第三置业、凤凰城、远洋新干线等项目的相继入住,三元桥商圈的商务氛围日渐成熟,整个区域的区域价值得以快速提升。

在这种情况下,我们将三元桥“国门商圈”和CBD做一互动性的了解。

区域位置对比

三元桥“国门商圈”连接燕莎商圈、国展商圈、丽都商圈、亚奥商圈的同时直接对上述区域进行双向辐射,带动或被周边经济产业带动。此外距离空港经济圈的距离优于CBD区域,在物流、人流的时间、效率上更具有优势。

CBD区域主要辐射其向东向西区域,西至建国门区域,东至东四环四惠桥范围,南至劲松一线,北与燕莎商圈接壤,但带动性辐射范围相对弱一些。

交通条件对比

三元桥比肩机场高速、东三环主路,并且是地铁10号线的换乘口、机铁快速路上唯一的经停站。在距离东直门交通枢纽的位置上,三元桥也较之CBD更有优势。而CBD的交通拥堵状况随着区域内大量写字楼的入住而日益凸现,交通问题已经成为该区域在近期难以治愈的症结;同时,与这些摩天大厦的整体档次相配套的施政综合设施还须加以时日才能基本成型,因此,拥挤状况相对宽松及配套相对较多的三元桥区域在此处有了一些优势。

商务氛围对比

三元桥“国门商圈”及周边燕莎商圈拥有100多家世界500强企业、众多大型国企,行业主要分布于制造、石油、航运、传媒、电子、咨询等方面及其相关的链条产业,行业构成多元、丰富且具备良好的上升空间。而CBD区域入驻企业中,外资及港澳台企业占三分之一,服务业占三分之二,区域聚集了世界500强企业中的75%左右。CBD及周边地区设立的外资银行分行、外资银行代表处,分别占在京机构的68%和72%。由此可见,虽然CBD的问题依然存在,但并不妨碍其独特的区域商务魅力及其在市场中不可取代的位置。

区域配套对比

三元桥国门商圈毗邻的燕莎商圈是北京外籍人士居住比例最高的地区,据调查在此生活工作的外籍人士已接近该区域全部人口25%的比例,这里聚集了北京四分之一的涉外机构,日本、美国、德国、法国等国外大量企业在该区域聚集。第三使馆区的建设已全面展开,涉外氛围日益浓郁。同时希尔顿饭店、长城喜来登饭店、凯宾斯基酒店、昆仑饭店等众多五星级酒店云集,成为区域商务的优质配套设施。

CBD区域仍保持老牌的成熟商务中心区地位,区域内众多的酒店、娱乐、休闲设施和成熟的涉外氛围、涉外配套依然保持整个城市的一流水平。同时,受CBD影响的辐射区内,大量项目的商业配套随着奥运的临近接踵而来,进一步促进、完善、提高了区域内综合配套设施的供应能力,稳固了CBD在全市区域中作为地段领头羊的地位。

区域物业对比

CBD区域内“高手”云集,以国贸中心为首的北京甲级写字楼阵营的精英分子多数驻扎于此,国贸II期、银泰中心、中环世贸大厦、万达广场南座、财源中心、华贸中心、LG双子座、新华保险大厦,以及新央视、新北京电视台等等,众多定级物业林立而居,为CBD这片热土撰写了金碧辉煌却又无比激烈的商务传记,直引得世界各国强手纷纷侧目于此。

三元桥商圈作为不断成熟的随行者,一点也不甘于落后,优越的地段优势不断地被目光锐利的开发商挖掘而出,佳程广场、南银大厦、现代汽车大厦、燕莎中心、发展大厦等等一批正当壮年的甲级物业,为三元桥及同胞兄弟燕莎区域执掌门户。但作为三元桥商圈来讲,其物业项目上的差距还是相对明显的,但该区域正依靠其特有的综合配套能力从另外的角度来吸引不同的商家。

区域物业租金对比

根据中原市场研究数据,在对CBD、燕莎商圈及周边区域2005年第四季度和2006年第一季度的市场分析中不难发现,CBD区域仍然位于全市租金指数、入住率的第一位,而燕莎、三元桥区域与CBD相比,租金指数和入住率还存在一定的差距。

综上所述,CBD区域虽然目前存在着一定的交通问题,但其成熟的商务区域形象仍然处于第一位,而三元桥“国门商圈”也将凭借着其独特的区位优势、交通条件,得到更多的上升空间,从而吸引更多的国际知名企业入驻。

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