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中国房地产投资"秋至"?

2006-09-18 10:33     来源:

 

    尽管中国仍然强劲吸引着大量的外国投资,但过去一年,该国许多领域对外资的热情已明显降低。对于外资收购某些中国机械企业,中国政府已发出反对信号,此外它还给海外传媒公司设置了新的限制。

    如今,房地产投资者发现自己也被推到了前沿。由于担心过度投资导致经济过热,中国政府7月份宣布了一套新举措,针对有意购买房产的外国买家做出规定,这些措施的详细内容已于近期公布。

    新规定针对的不仅是个人,也包括企业买家。目前,任何有意在中国大陆置业的个人,必须证明他们已经在中国居住了12个月以上,而且所购住宅或公寓将做个人使用——此项举措针对的显然是许多海外华人,特别是香港人和台湾人,他们一直是上海和北京房地产市场中活跃的投机者。

    打算投资价值超过1000万美元项目的机构,必须预先提供50%的资本金——高于此前要求的35%。企业还必须表明它们在华常驻,这加大了使用离岸工具的难度——这种做法在外国投资者中一直颇为盛行。

    上述新规定出台的同时,中国外汇监管机构也表示,它将更严密地监控外国投资者房地产交易利润汇回的情况。

    这些规定引发了两个问题:为什么针对的是外国投资者?这种变化会有什么影响?从表面上看,这些举措似乎让人感到惊讶,因为外国人仅占房地产投资中很小的一部分。作为中国经济中大范围投资热潮的一部分,中国的房地产投资大幅升温:今年上半年,房地产投资上升24%,达到7690亿元人民币(合969亿美元)。不过,尽管外国投资增长了34%,也仍然只有191亿元人民币,约占投资总额的3%。

    然而,除了这些公开的数字,当局颁布新规定还有另外两个理由。实际外国投资也许相对较低,但计划投资额在去年出现了爆炸性的增长。房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)表示,今年前6个月,外国投资者计划向中国房地产行业投入300亿美元——相当于去年该领域外国直接投资总额的半数。

    其中有些投资也许不会落实,但随着中国的外汇储备增至近1万亿美元,以及房价的不断上涨,这种规模的房地产投资前景,可能是推动新规定出台的因素之一。

    深圳联合证券(United Securities)房地产行业分析师鱼晋华表示,由于金融市场的高流动性以及人民币升值预期,国外热钱加速流入,推高了房地产价格,也降低了宏观经济政策的效力。

    北京的中国社科院(China Academy of Social Sciences)房地产专家尹中立表示,外国投资的增加,将加大政府收紧该领域信贷的难度。他指出,外资有着强大的示范效应,这会对中国投资者造成心理影响。

    一些观察人士认为,这些新政的背后存在着政治动机。在对外资进行限制之前,政府今年曾出台一系列规定,以求把开发商的注意力从豪华住宅中转移开。其中一条规定要求,套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,多数分析人士认为该规定不切实际。

    “迄今为止已出台的政策均未能遏制房地产市场,这是转移人们注意力的一种策略,”上海一位专门从事房地产交易的外国律师表示,“由于缺乏足够多的、人们负担得起的基本住宅,引发了大量政治方面的紧张情绪。”

    目前尚不清楚上述新规定是否会产生重大影响。与政府出台的其它房地产行业降温措施一样,关键问题在于地方政府施行这些规定的严格程度,而地方政府的利益并非总是与中央政府的利益一致。

    对于个人而言,最初的迹象是这些规定正在得到实施。有传闻称,香港居民在大陆购房已经受阻,因为他们不能证明所购房产为自用。

    除了可能必须拿出更多资金以外,机构投资者还面临着在当地建立房地产机构的额外麻烦,这会使它们面临更高的税赋和更严格的会计规则。

    律师们认为,这些新规定将产生一些立竿见影的效果,但最终难以阻挡中国市场的吸引力。“如果严格执行这些新规定的话,确实会改变当前状况,因为这将增加资金成本,”英国路伟律师事务所(Lovells)驻北京合伙人麦安吉(Andrew McGinty)表示,“但这阻挡不了规模较大、实力更强的参与者。”

    仲量联行北中华区研究主管何迈克(Michael Hart)表示,新政的意图并非要吓跑外国投资,而是让政府得到更多有关谁在投资、在哪儿投资的信息。

    然而,刚进入中国市场的投资者可能担心,进一步的调控政策可能正在酝酿之中。“至少,这会带来心理影响,并让外国投资者调整他们的经营方式,”中信证券(CITIC Securities)驻北京的房地产分析师段海瑞表示,“之后可能会出台一项新政策。”

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