近期，一系列影响重大的政策相继出台，整个房地产业进入一个关键的转型期。

“政策研判、产业环境、房地产行业态势判断、战略评估是转型时期房地产企业融资战略的四大步。”8月24日，五合智库投资顾问有限公司发布《2006中国房地产金融全景分析蓝皮书》，而解析转型时期的中国房地产投融资之道是这份报告出炉的初衷。

当然，这份报告的现实意义却是挑起了地产金融这个本有些热闹实则凝重的话题。

不冷反热

犹如太阳黑子爆发一样，2006年中国房地产政策似乎格外活跃。而最为猛烈的则是7月以来的“金融风暴”。

4月28日提高房地产贷款利率政策之后，7月19日，结合金融资本的“限外”政策出台，即限制外商投资中国房地产企业以及限制外资购买中国房地产产品的政策；7月22日，银监会及相关金融部门出台加强信贷管理政策；7月26日，从整个国家政策层面，从市场供应的角度调整到市场需求，出台二手房个税政策。再到8月份，地产金融政策似有新突破，即8月5日出台提高存款准备金率紧缩银根的政策；8月19日进一步加息，上调存贷款利率，对于中长期的贷款进行“打压”……

种种迹象表明，一切关于企业银行资金的信贷，乃至于个人购房资本成本都出现了前所未有的收缩，中国房地产金融似乎走到一个发展瓶颈。这让许多开发商在抱怨融资渠道单一和融资困难的同时，一些企业、银行、信托、基金以及众多海外投资机构也找不到中意的投资项目。

房地产金融和房地产行业一起走入了“转型时期”。而转型时期到来的的“助推器”则是宏观调控下“不冷反热”的房地产市场。

“土地严控、银根紧缩，但1至5月份房地产贷款还是增长40％，且这种增长的势头至今仍无下降趋势。”曾在银行工作多年的顺华集团总裁郑武透露，“如果银行不进行调控收紧，到了11月份，这个数据该怎样翻倍？”

在郑武看来，为了抑制房地产投资过热，使其理性发展，相关金融政策的频频出台是情理之中的，只不过某些开发商对此并不“感冒”。

而上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅的观察也不谋而合。

“但事实上，从2004年第四季度至2006年第二季度，整个房地产投资额并没有下降，而且保持相对较高涨的房地产投资态势。”邹毅在报告发布当天表示。

这一定是一个令业界值得玩味的现象。

不冷反热，转型时期的房地产金融可谓是还处在“乱世”之中，在邹毅看来，“乱世出英雄”，很多地产金融案例正是在这样的政策夹缝中丛生。

“相比此前单一的银行贷款渠道，现在多少有了不少资金外援的手段。”郑武所说的外援就是英雄生长的“沃土”。

上市融资无疑不失为一个外援上上策。

目前国内市场重启IPO后，内地企业新上市成为可能，但由于门槛太高，房地产企业一般考虑海外上市。仅近两三个月就出现所谓地产上市风潮，其典型案例有世茂、绿城、保利地产、大连万达等。

当然此番上市有成功也有失败，但是毕竟已成为众多房企欲欲跃试的融资渠道。

“中国在社会上的资金有多少？我敢说数量是非常巨大的，为什么温州炒房又动了？因为他们有利可图。”郑武更是一语道破天机。

而据记者了解，虽然目前在内地发行信托的限制还较多，但是仍有操作余地，这也是房企融资的重要外援。而在外援中首当其冲的恐怕还要数外资基金。

“目前进入中国的海外基金较多，虽然它们要求的回报率高于银行贷款利率，但仍不失为较好的融资渠道。”郑武坦言，如万科和新加坡RZP就合资成立了“万科星地产投资有限公司”，进行联合投资。

世邦魏理仕一季度研究报告更是显示出了外资涌入的热流。今年第一季度至少有5亿美元投入到中国内地的房地产市场。从投资地区看，约有50%的资金投在了北京，约43%投在上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。

而有公开消息称，今年第一季度，中国FDI(外资直接投资)里大约有180亿美元的资金来历不明。

事实上，宏观调控下的地产金融并不寂寞。
 
量力而行

“这次中央政策的出台，我想就是没有国六条，金融也会刹车。我觉得金融这样控制是正常的。”郑武坦言，“比如，全球都一样，都是在严控外资进入。因为它的资金流量太大了，特别是一些投资资金，已经有了几十年的投资经验”。

看来，金融政策调控是在所难免。然而，市场虽然需要调控，但是行业还需发展。转型时期的地产金融又将何去何从？

“我们越来越多地思考这样两种上市模式，一种是物业上市，即房地产投资信托打包上市，另一种是企业上市，但究竟是前者还是后者，或是把这两者资金渠道结合起来做，这就需要视其不同特性而定。”一位业内人士指出。

然而，上市曲高和寡，许多中小型房地产企业对此望尘莫及。

“寻求多元化融资是他们发展的必然趋势，也是中国房地产金融的必经阶段。”经济学家巴曙松近日在一个名为“责任地产高峰论坛”上指出，任何金融渠道与产品都有市场化的一面，转型时期的地产金融触角还将伸展得更大更远。

“房地产转型时期，土地资源是第一，第二位的就是资金。”天津海贸投资发展有限公司董事长郭钧坦言，尚属创业型的开发商融资可有三种模式：第一种是哥伦布式的私募，套个别财团的钱；第二种是李嘉诚式的公募，用大众的钱；最后一种是威尼斯商人安东尼奥式的融资，借高利贷。

“通过发放REITS证券来募资，将房地产企业与项目托管，从而使双方都获益丰厚将是今后地产金融市场的一个重要变化。”中房集团总裁孟晓苏解释，REITS在国外风行多年，从1960年代在美国发展完善，在本世纪初进入到亚洲。它是一种固定收租物业，现各国凡推行REITS都有严格的规定。REITS收益率在美国已达到12％以上，在中国亦将步其后尘。

“未来中国住宅地产、商业地产、旅游地产和其他的地产市场，各种融资渠道可能不断增生，而随后趋势就是品牌化扩张。”邹毅在分析未来地产金融趋势时认为，多元化的融资将使许多企业品牌得以张扬，并得到本身的溢价。如万科、中海、金地、世茂等企业，在地产转型时期，借力向二线城市拓展，正不断实行个性化品牌化扩张。

“境外的金融机构及基金将会是中国房地产，特别是商业地产另一个有效融资通道。”巴曙松再次强调，很多国际地产基金已收购了中国的写字楼和一些物业，而中方企业也愿意被这样“打包”发展，因为这不仅让开发商名利双收，而且还向国际化发展迈进一步。

但是，在采访中，几乎所有的采访对象都认为，无论是对于宏观调控政策，还是本土企业的自身发展，都要把握好尺度，适度发展，“特别是企业在选择融资渠道时更要量力而行”。