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全面解构钱江两岸江景房

2006-07-11 11:31     来源:杭州日报

 

  当我们开始从西湖时代向钱塘江时代迈进的时候,一个名词正越来越受到人们的关注———江景房。视野开阔、空气清新、景观独特、资源稀缺以及大气挺拔的建筑风格,这也许是一说到江景房,人们为之怦然心动的原因。无论是在哪里,“江”都被认为是与“海”、“湖”一样人类最宝贵的资源,当然也是建筑景观最稀缺的资源之一。杭州是幸运的,除了独一无二的西湖,还有荡气回肠的钱塘江,地理资源的稀缺性注定了面湖面江的房子似乎难有“平易近人”的一天。但湖是一个点,江是一条线,江增加了很多倍延伸的空间,于是,在“湖景房”仅为极少数人拥有的今天,人们开始转而追捧江景房,也是情理之中的事了。更重要的是,杭州的江景房在近三年内,正在迅速崛起,不得不引起众人的瞩目。因为地理位置和规划时期的原因,江北的钱江新城板块和江南的滨江板块,正是目前杭州江景房开发最密集的区域,其延伸部分至三江口闻堰板块。

  新政出台后,楼市的预定量不断下跌。由于新一波开盘高峰的到来,预计楼市的销量也会因为新开楼盘的增多而有所好转。开发商表示,经过一段时间的观望后,发现宏观调控对自住需求影响不大,因此他们将按工程进度和销售进度正常开盘,不会因为新政而捂盘或推迟开盘。据悉,旅游·水印城、江南摩卡和滨江金色海岸等楼盘也将陆续开盘,滨江金色海岸此次推出的是三期131套房源,江景房将成为新一轮住房需求的主力军。

  江景房历经的三个时代:第一阶段(上世纪90年代)

  百万大宅成金字塔尖、零星出现小试牛刀。杭城最初的江景房主要集中在钱江北岸的九堡、钱江四号地块以及钱江大桥附近。九堡主要有圆梦园、锦江半岛等项目,供应别墅类高档物业,销售对象侧重于私企老板及港澳台客商.当时的房价不到3000元/平方米,一方面开发商对江景资源的挖掘和利用相当有限,而且在江景房开发早期,在建筑设计、建筑材料等方面还未能很好地解决防潮问题,消费者在这方面会有一些顾虑。因此江景概念尚未成为购房者普遍认可的居住亮点。

  第二阶段(2000年至2003年)

  规模开发崭露头角这一时期的江景房开发主要集中在一桥周边以及复兴块。比如江北的春江花月、海月花园、海月金棕榈、清怡花苑等,江南的彩虹城、国信嘉园、太阳国际公寓、钱江湾花园等等。房价也在随之涨了不少。第三阶段(2003年至2006年)

  豪宅主导身价猛增调查表明,2003年以来江景房多以开发中大户型豪宅为主,如金色家园、金色海岸、钱江时代等等;南岸江景房的均价也在7000元/平方米以上,一线江景房接近10000元/平方米,如钱江四桥以东的锦绣江南、春江时代、水印城等等。目前,开发商的定位越来越靠近市场细分的理念,除了倡导“将最好的景观留给住户最大的享受外”,不少楼盘更为注重小区的生活配套以及环境的均好性,如彩虹城专门为住家做了全配套的商业街区和省级幼儿园;春江时代留出50%左右的绿化率,注重小区的环境设计的细分化,除庭院式的大中央花园外,还为热爱户外生活的不同业主需求设置了儿童嬉戏区、成人遛狗区等活动区。

  解读南北两岸江景房

  北岸:高档江景房聚集区

  钱塘江北岸的江北板块是杭州江景房起步最早的区块。如果打破江景房就是高层公寓的概念,就地理位置而言,之江路西段的九溪玫瑰园等别墅项目就靠山面江,可谓杭州最早的一批江景房了。接着是复兴路与之江路相夹一带,随着拱北的改造也出现了一些商品房或安置房,但多数房子为低层公寓,忽视了江景资源的利用。之后,随着景观大道———之江大道的修建,向东延伸开始出现了清怡花苑、海月金棕榈、复兴南苑、春江花月等沿江项目。当人们对江景房概念日益深入以及钱江新城建设加快之时,江北钱江四桥和三桥之间的区域已然成为了目前杭州最炙手可热的江景房供应区域,这里主要汇集了春江花月、金色海岸、金色家园、倚天·钱塘盛世、通策·钱江时代等众多楼盘。

  虽然,江北区块的江景房价格不菲,但其升值潜力还是较大,理由有三点。一是钱江新城的聚核效应。今后杭州市政府搬迁至此,江北区块成为杭州新的城市中心,交通、配套完善,升值潜力可见一斑。其二,以金色海岸、春江花月为代表的高品质楼盘汇聚在此,形成了杭州高档住宅集中的区域,优良的楼盘品质和居住氛围为升值提供了保证。其三,从供应来看,现在钱江三桥以西可出让沿江地块所剩无几,三桥以东规划隧道,以西则为打造中的钱江新城4平方公里的核心地块,今后将以高层写字楼、酒店为主。由此可见,江北区块的江景住宅开发已达到百分之八九十的比例,供应相当有限。

  南岸:走高性价比路线

  “江景房”是滨江区房产的代表。从早期的之江公寓,到彩虹城、国信嘉园、太阳国际公寓、钱江湾花园、贺田·尚城、白金海岸,再到六合·天寓、旅游·水印城,以及还未上市的锦绣江南、东南华府等,十几个沿江楼盘一字排开,成为滨江向世人展示的窗口,滨江房产的开发也正在由北(沿江一线)向南(纵深)逐步推进。

  滨江区江景房主要分布在三个区域。一是一桥以西的六和路一带,代表楼盘是贺田·尚城、钱江湾花园等。二是一桥以东至火炬大道一带,有彩虹城、太阳国际公寓、六合·天寓、盛元慧谷等楼盘。三是四桥以东至江虹路区块,有锦绣江南、春江时代、旅游水印城等楼盘,因为同为靠近四桥的沿江一线江景楼盘,而且由规划起点较高和价格的优势所构成的高性价比必将引起众人关注。

  该区块江景房的升值依赖于四大因素。一是江对岸钱江新城的建设,市政府的搬迁,区块的进一步成熟,对滨江区将产生巨大的辐射效应,而这个效应首先将作用于滨江的一线江景房上。这应该只是时间的问题。二是目前该区块的江景房已经与对岸的江景房形成价格落差,在对岸房价继续上扬的基础上,江南的江景房也有了上涨的外在动力。第三个因素是楼盘自身的品质,因为这里的江景房客观舒适度并非很高,在既要实现观江景,又要满足人性化居住的前提下,必须要求开发商对规划、建筑、景观、户型设计有很高的认识。如果品质提升了,房价也有了上涨的原动力。最后,所在的滨江区能否尽快成熟,配套、交通是否完善,也很大程度上决定了那些沿江楼盘的价值,因为人们买房的首要功能还是实现居住。

  专家眼中的江景房

  杭州城市规划设计研究院总工程师汤海儒认为滨江区域的住宅按地段可分为三大段:第一段为六和塔为节点的钱塘江上游区域,该区域集中体现了自然山水的生态景观价值;第二段为六和塔至钱江四桥之间的区域,现代的建筑与自然的山水得到了和谐的统一;而第三段则为钱江四桥到钱江二桥之间的区域,这里由于没有山体,因此以人工建筑景观为主,是现代江滨城市风光的展示区。

  汤海儒表示,钱江两岸江景房具有较高的性价比。房产性价比是内在价值与价格的关系,这种关系是处于一种不断的波动中的。而房产的内在价值则包含了多种因素,首先是区位,滨江作为杭州城市建设的主战场之一,起到了一个先导的作用;然后是交通,未来这一区域的公交配套将会更为完善;其次是配套,在大配套方面,市政交通、公建设施对该区域的支撑有目共睹,在小配套方面,体育、运动、休闲等方面正在不断完善。

  杭州阳光顾问总经理余先锋认为,江景房价值的体现在于其资源的稀缺性,这包含了杭州相对于全省其他地区的稀缺性,滨江地区相对于杭州其独特的环境和产业结构的稀缺性,以及作为江景资源其本身的稀缺性。他指出,一线江景房要体现规划设计价值,自然是先天的,开发商做的只是后天的事,他们对产品本身的品质体现的作用毋庸置疑。尤其如提升产品的文化内涵,这包括:1、针对客户不同的心理需求,提出明确的生活方式理念,使人群定位得以统一;2、在一定程度上展露奢侈品的价格体现。

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