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中国楼市向下转折进入5年以上大熊市

2006-03-30 10:28     来源:北京现代商报

 

  以上海、杭州、南京、北京、苏州等为代表的在过去几年里房地产曾经持续狂热过的大中城市,房地产价格在2006-2007年起将明显向下转折并步入5年以上的大熊市。

  房价之所以从目前的价格将向下转折走熊的最根本的要素是:其一,居民目前的收入及接下来的收入增长水平所能支撑的房价水平大大低于目前的房价;其二,房地产开发商持续狂热开发导致的供给量与居民剩余的及自然增长的居民购买力之间供过于求的剪刀差将越来越大。除非接下来居民的收入水平持续大幅增长,并且开发商大幅放慢建房速度,房产价格才可能继续维持目前的价格水平或甚至继续稳步上扬。

中国楼市向下转折进入5年以上大熊市  借鉴国际经验,在终于达到几乎所有的人都相信房地产价格仍将持续上扬的狂热程度之后,继续维持高位之后的2到3年之间,房地产价格将出现向下反转的拐点。其原理并不复杂:所有的人都坚信房地产仍将持续上扬,其中就包括了这个市场的需求方居民和供给方开发商,居民坚信房价将继续上扬之后,就会急不可待地全力抢购房产,开发商坚信房价将持续上扬之后就会大刀阔斧地全力开发房产。如果在他们树立这样的信念之后楼市继续保温2年以上,绝大多数居民的购买力就会得到释放,而开发商的供给力的喷发却要滞后2-3年,于是居民剩余的购买力加上自然增长的购买力越来越无法消化越来越大的供给量。

  很多人相信,政府并不希望房价暴涨。但是,最终我们会看到政府不仅在前几年未能控制住房价的暴涨而且在几年后无法控制住房价的暴跌。许多开发商和专家高谈阔论,中国的房地产需求仍将持续增长10-20年,因此,房地产价格在未来10-20年将易涨难跌。“中国的房地产需求仍将持续增长10-20年”的说法基本上不会错,但由此而推论房地产价格也将持续只涨不跌10-20年就基本上大错特错了。

  问题是,即使居民与开发商头脑发热的曲线是同步的,但他们发出能量的时期却相差了2-3年。在供不应求的阶段,房价暴涨增加的购买成本对付了购买力,也就是加倍消耗了购买力。经过2-3年的全面狂热,购买力必将大幅衰减。然而,源自于同一次头脑发热导致的房产开发的供给量的高潮才姗姗来迟,此后,供过于求的剪刀差越来越大,最后,下跌无可避免,因为大部分开发商必须还贷,必须出货,竞相杀价,反向恶性循环。

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