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空置率约为20% 上海乙级写字楼前景不容客观

2006-03-28 13:24     来源:国际金融报 作者:邓旭

 

  作为机构投资者永远的关注焦点,2005年上海写字楼的租金大幅上扬30%,各区空置率都保持在个位数。然而乙级写字楼市场无论从空置率、租金还是投资前景上,都不容乐观。

  上海中原数据显示:目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为0.4美元/平方米/天,空置率在20%左右。“相对于上海的甲级写字楼,乙级写字楼的状况只能说是差强人意了,市场相对比较稳定,供略大于求,并且进入2005年之后,销售型的乙级写字楼的新增供应明显增多。而且从未来两三年的供应情况来看,销售型乙级写字楼将会越来越多的涌入市场,届时,乙级写字楼的空置率将会出现小幅上升。”上海中原研究咨询部鞠波表示。

  未来两三年内,上海的写字楼市场将会是一个稳步上升的过程,全市甲级写字楼累积新增供应将近200万平方米,供求矛盾将会有所缓解,租金水平继续稳步上升;而乙级写字楼供略大于求的状况仍将继续,其平均租金水平会被一些新建物业及甲级写字楼所带动,呈现小幅增长的态势,然而更重要的则是,一些陈旧的乙级写字楼物业的经营状况仍不甚乐观。

  “作为商用物业,写字楼的投资效能较之住宅更为突出。目前上海写字楼市场的投资回报率基本在6%-8%之间,高于住宅,因此在住宅市场萎靡的背景下,写字楼成为投资客们新的投资领域。目前,上海写字楼市场的投资类型主要有个人投资、企业投资和海外基金投资等。尽管投资类型不同,但是他们的最终目的都是为了获得最大的利益点。”鞠波分析。

  强劲的购买需求,势必刺激上海的写字楼市场的供应,使得更多的开发商趋向于出售所持有的新旧物业,造成短时期内,写字楼市场的供应过于集中,不利于市场的消化,更加不利于上海写字楼销售市场机制的建设和完善。

  “上海写字楼市场过度的投资行为,在物业由出售阶段转入出租阶段,所引发的危机将更加明显。甲级写字楼由于基本处于统一管理,所受影响不大,但对于乙级写字楼来说,由于小业主众多,不利于统一管理,从而造成租金水平的参差不齐,严重时,甚至导致不同物业、同一物业间的恶性竞争,对于上海写字楼市场的发展极其不利。”鞠波为此担忧。

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