大中华地产:全球第一中文地产门户
 
| 世界经理人首页 | 商道社区 | 商业博客 | 经理沙龙 | 商人名片 | 商人部落 | 商务旅行 |
  您的位置: 世界经理人 > 大中华地产 > 行业地产 > 中介机构
设为首页 加入收藏

WTO与房地产中介机构的发展对策

2005-10-12 16:15     来源:

 

  我国已加入WTO,各行各业都在研究加入WTO后对本行业的影响、对策及措施。对大多数企业而言,机遇与挑战并存,机遇大于挑战。但是,尚处于发展阶段的众多房地产中介机构是否有能力应对这扑面而来的国际化、市场化浪潮,是否能在新一轮的竞争中经受住执业环境变化所带来的种种考验?许多实实在在的问题已经摆到了房地产中介机构的面前,这是需要行业的管理者、房地产中介机构和学术研究者共同深思的问题。加入WTO是我国建立市场经济的必然选择,会对我国的房地产市场特别是房地产中介市场的运行构成很大的冲击,因此研究房地产中介机构在加入世界贸易组织以后所受的影响和对策具有迫切的现实意义。

  国际上已有一些大型的房地产中介咨询机构早已把国际化和多样化作为发展目标,他们通过设立海外办事处或合并、重组等手段,来扩大服务对象,提供全球性服务。在中国内地扩展的有戴德梁行、仲量行、21世纪不动产等公司,他们陆续进入了我国房地产中介市场中的经纪、咨询和评估领域。国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史,具有一套较为完善的独立法规体系(包括市场准入法规、执业人员的职业道德法规及执业质量控制标准等)。他们的执业质量水准较高且规模化连锁经营,他们利用优化资源配置优势,集中大量的财力、人力、物力,利用先进科学技术服务手段(房地产估价信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等)以及强大的国际网络,进入我国房地产中介服务市场。

  与国外相比,我国房地产中介机构由于起步较晚,在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高,虽然近10年来,房地产中介服务业呈现出良好的发展势头,但由于我国现阶段房地产中介总体上比较稚嫩,竞争力弱,与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比,还存着不少的差距,主要表现在以下几方面:

  1.中介服务机构规模小,市场占有率低。

  在南京住宅市场上,房地产开发商委托代理营销楼盘的仅占销售总量的20%,开发企业直接推销的楼盘仍占80%。

  2.服务意识欠规范,总体质量不高。

  据1998年对92家评估机构抽查的112份评估报告,其中达到优秀标准的,只有13%;达到及格标准的占80%;不合格的占7%。估价报告的出错率在60%以上,反映了估价人员执业能力比较弱,处于较低的层次。

  3.信息渠道不畅,技术水平偏低。

  有关的市场信息网络系统还不健全,市场信息量少,且渠道不畅,在很大程度上影响了中介服务质量的提高。中介服务行业内的技术手段比较落后,方法陈旧,高素质的专业人才缺乏,在房地产经纪行业中,大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理。评估行业中的估价师队伍虽日益扩大,但有的学历高,实际执业能力低,只有理论知识,缺少实践经验,大量注册估价师虽有资格,并不执业。

  4.法规体系不健全,管理欠规范。

  目前房地产评估、经纪活动,只有一些零星的法规,从国家到地方尚未正式制定出专门的中介管理大法,市场活动和行业管理均缺乏统一、权威的法律依据。

  因此,笔者认为房地产中介机构应从以下几个方面入手,努力修炼好内功,发挥本土化优势,才能从根本上提高自身的信誉和市场竞争力,使我国的房地产中介行业尽快步入规范化发展的轨道。

  一、提高自身素质,增强规范意识

  加强自身行为的规范化,提高从业人员职业道德水准,这是加入WTO之后,摆在每一个中介机构面前的极为严峻的问题。房地产中介服务工作涉及面广,具有综合性、广泛性的特点,是多学科知识的综合能力体现。因此,从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识,而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧,同时,还要具备公关能力和敬业精神。因而,世界上房地产产业比较成熟的国家对中介行业人员从业资格都有专门规定,如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历,并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前,由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业,不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之目前中介服务人员资格认证制度尚不规范,从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状:既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员,也有与房地产完全无关的文史类、理工农医类等专业的人员;既有部分高等学历的从业人员,更有大量“半路出家”,不熟悉房地产知识,缺乏专门训练,中等学历的从业人员,而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德,唯利是图,利用各种手段竭尽欺诈之能事,严重影响了中介机构的形象,损害了客户利益,扰乱了房地产市场的正常秩序。市场呼唤具有综合素质的房地产中介人才,这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。随着房地产市场不断向纵深发展,综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析,这势必影响他们的中介活动。我们相信,随着市场经济的发展,房地产市场的不断完善,今后一定会有越来越多的既懂专业知识,又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业,为房地产中介事业的发展贡献力量。

  房地产中介行业的规范化主要体现在以下几个方面:一是规范执业资格。房地产经纪人员和估价人员资格必须经过培训、考核合格后取得,注册登记、上岗执业,必须有一定年限的工作经历和实际操作经验,应设置“门槛”,禁止不合格者任意执业;二是规范服务标准。经纪、评估、咨询业等,都必须制定分行业的服务标准,并建立年检抽查制度,对达不到服务标准的限期整改,甚至撤消执业资格;三是规范行业行为,制定并执行行业规则。行业规则分为两个层次,即房地产中介服务行业的总体规定和经纪、评估行业的分行业规则。它是从事房地产经纪、评估活动的机构和人员应当遵循的行业规范,其宗旨是“坚持遵纪守法,倡导廉洁自律,规范执业行为,提高服务质量”。

  二、走连锁经管道路,扩大企业规模

  房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的信息来源,但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求,也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路,做到信息共享,优劣互补。然而,由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范,与业已出现的买方市场极不相称,不仅管理混乱,技术落后,而且在规模上中介企业以中、小规模为主,大规模、有实力,特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角,中介职能表现得还不太充分,还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范,房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。

  房地产连锁是指若干个房地产中介商实行店铺式经营,以共同进货”,共享信息,共享统一的经营技术等方式联合经营。连锁经营机构,它的形式介乎于“地铺式”和“商业超市”之间。这些“物业超市”通过标准化的经营管理,组织成互成体系的信息网,构筑庞大的销售网络,统一运作完成全过程的物业销售,为各区域买家提供委托服务、即时交易服务、咨询、顾问服务、电脑看楼服务、整盘、散盘、托盘销售服务,它给原来的购房方式带来了一大革命性突破。房地产连锁的核心是“统一”:统一“采购”(获得代理盘)、统一“库存”(信息共享)、统一价格、统一服务(包括售后服务)、统一核算、统一管理、统一培训、统一广告、统一店名、统一店貌等。

  三、重视营销工作,塑造品牌形象

  如果说房地产中介机构向客户提供的是一种咨询服务,那么这种服务同样需要营销。中介机构一方面通过这种服务营销争取业务来源,另一方面,通过营销活动塑造和推广自身的品牌形象。由于房地产中介机构的营销内容是一种专业性很强的服务,因此在营销方式上必须要有所选择。例如戴德梁行和第一太平洋戴维斯等国际知名中介咨询机构经常采用发布专业性很强的分类物业调研报告的形式,与现有的或潜在的客户分享他们的经验和成果,这种营销方式对于提升自身品牌形象效果很好。为适应加入WTO以后的执业环境,中介机构应结合自身实际,采用适当的营销手段,努力塑造“品牌中介”形象,主要包括:

  1.建立企业形象视觉识别系统(VI),精心设计标识、名片、评估报告形式、宣传册等,它有利于取得客户的认同;扩大企业流通的渠道、增加客户的信心与好感;

  2.注重办公地点的选择与办公场所的装修,适度而不奢华的包装会增加中介机构的可信度;

  3.利用有效媒体开展营销活动,如在报纸上开辟中介知识专栏、二手房快速评估介绍;在广播节目中接受听众咨询;建立网站,接受线上评估和中介咨询等;利用机构搬迁、更名等机会刊登广告,塑造形象等;

  4.在房地产行业、金融行业等刊物上发表行业管理及行业技术问题论文;组织专业研讨会;定期出版市场信息、市场价格分析报告小册子,为潜在客户提供信息服务;

  5.定期客户回访,邮寄免费市场分析资料;建立客户信息系统,包括收集客户名称、地址、主要管理人信息、曾服务的内容、对方曾提供的资料目录、未来可能发生业务联系的时间等;

  6.注重营销过程的管理,如中介人员统一着装,注意接听电话咨询的技巧等。
  此外,必须加强在接受中介服务、签署合同、勘察现场、房屋交接等各个环节操作的规范化,往往在这些细节问题上的严格管理不但能使客户感受到中介商的专业素质、专业水准,而且还可以将中介机构的整体品牌形象展现在客户面前。

  四、建立信息化网络经营平台,提升专业水准

  房地产中介机构从事经营活动的基础是信息通畅,但在目前情况下,任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前,许多房地产中介服务机构对外联络不广,甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中,不仅缺乏情报、信息源,而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术,对情报、信息的收集,主要全部靠人工完成,开发利用缺乏深度,导致信息资源浪费,难以发挥行业优势。

  现代科学技术的发展,将促进房地产中介机构的技术手段得到根本改变。计算机的应用,将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易,也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低,信息产品进入家庭的步伐加快,物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容,网络将为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘,而且可以在网上看到物业实景、图片等资料,甚至还可以进行物业比较,从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广,将给房地产信息的沟通、传递、展示带来全新的理念。

  因此,为适应加入WTO以后的房地产中介执业环境,全面提升专业水准,必须建立起以信息化网络平台为依托的新型房地产中介机构,这一方面需要具备较强的房地产专业基础知识和技术优势,另一方面又需要具备较强的处理网络信息及数据库知识;由于有现实空间的传统中介业务作支撑,新型中介可以有效参与供求双方交易,因而也就能够从传统客户群和网络客户群中同时获得收益。

关键词:            
  评论 文章“WTO与房地产中介机构的发展对策”
1、凡本网注明“世界经理人”或者“大中华地产”的作品,未经本网授权不得转载,经本网授权的媒体、网站,在使用时须注明稿件来源:“世界经理人”或者“大中华地产”,违反者本网将依法追究责任。
2、凡注明“来源:xxx(非本站)”作品,不代表本网观点,文章版权属于原始出处单位及原作者所有,本网不承担此稿侵权责任。
3、欢迎各类型媒体积极与本站联络,互相签订转载协议。
4、如著作人对本网刊载内容、版权有异议,请于知道该作品发表之日起30日内联系本网,否则视为自动放弃相关权利。
5、联系我们:contact@icxo.com;投稿邮箱:article@icxo.com,欢迎赐稿。
城市坐标 北京 天津 上海 南京 苏州 杭州 成都 重庆 南昌 武汉 长沙 广州 深圳 珠海 沈阳 合肥
更多精彩,请访问大中华地产网(re.icxo.com)首页  
相关阅读
 求助房地产中介机构购房注意什么?
邮件订阅: