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甲乙两级写字楼“撞车” 乙级写字楼将退出市场?

2005-10-12 13:45     来源:

 

面对乙级写字楼市场萎缩的状况,业内专家甚至断言,乙级写字楼最终将会离开市场。

“甲级写字楼投放量加大,拉空了乙级写字楼的大中型客户。同时,各地政府还有孵化器提供给企业,租金只有1元/天·平方米,加上散落在住宅内的办公场所,乙级写字楼的生存很困难。目前乙级写字楼的出租率还不到50%,以这种形势发展下去,乙级写字楼最终会走向绝迹。”中关村不动产商会副会长刘志硕认为,乙级写字楼的角色基本上是在市场经济启动阶段,属于创业者创业的聚集地,但随着创业者时代的终结,乙级写字楼的使命已经完成。


“我也同意这种看法,甲级写字楼的市场存量已经很多,价格也相对便宜,乙级写字楼会最终会离开市场。”戴德梁行写字楼部董事陈文瀚说。


转型出路随着甲级写字楼的大面积开发,曾经在乙级写字楼内的大中型客户被甲级写字楼拉走,致使乙级写字楼租金和客户入住率大面积下滑,由此导致其定位开始转变。如中关村地区白云路上的一座乙级写字楼已改为麦乐迪,这里曾经是IT界销售商和代理公司办公场所,在租金回报率较低的情况下不得已转变了经营用途。另外还有整栋乙级写字楼改变为KTV、大型洗浴中心和酒楼的情况发生。


“50%的乙级写字楼在2003年~2008年都面临转变经营项目的结果,这也是旧有的乙级写字楼未来的市场出路,而且其只租不售的产权属性也符合服务业的运营特征。”“很多乙级写字楼占据着有利的地理位置,因此也很适合于经营服务业。在写字楼市场整体不振的情况下,转租服务业获得的利润通常要比单纯出租高出30%;另一条出路是整租给有实力的大中型企业作为办公用地,如北二环的一幢乙级写字楼曾整体出租给康佳,避免了散租带来的风险。”刘志硕说。


“房地产是一个金融产品,迄今为止与地产相关的商业投资产品层出不穷,这也恰恰表明商用物业有了更好的市场机会。租金收益率偏低的现象在乙级写字楼市场较为突出,产品转型不但可以填补一些商业功能,而且也解决了长期难以满足的租金水平,同样也是为固定资产利用找到了一个很好的出路。”北京高力国际专业咨询部助理经理马利东也对乙级写字楼的转型经营持认可的态度。


“过去一贯以租为主的物业已开始采用出售产权的方式来减缓来自内部的资金压力,甚至个别乙级写字楼干脆被改成小型商场,或者还有被改成KTV或健身场地等,是市场需求的导向。”生存机遇虽然转型对于乙级写字楼来说是一个出路,但马利东认为,这种转型的出现,并不能代表乙级写字楼市场的正常繁荣。“如果出租率达不到85%,在租金下滑的情况下,乙级写字楼的生存确实很困难,但乙级写字楼还是有自己的生存机会的。”马利东认为,随着甲级写字楼租金上升的潜力带动,乙级写字楼将会出现一个不错的表现机会。此外,政策方面对房地产市场的影响也会逐渐发挥作用,伴随商住楼逐步退出市场舞台,更多的企业将会选择价位适中、条件相对良好的乙级写字楼。


戴德梁行写字楼部的一些研究人员也认为,CBD区域是国内外知名企业的集中地,它们会需要大量相关中小企业的支持,从而带动该区域对乙级写字楼的需求。


马利东表示,国贸、中关村、金融街区域多偏重建设甲级写字楼,而乙级写字楼可以选择建在城市的边缘地区,比如通州、丰台、五棵松及望京等区域,大都可以发展乙级写字楼。


“按照国际惯例,一个写字楼市场的主流应该看乙级写字楼市场,因为它更能代表一个市场的成熟水平。另外,在同样一个独立的商业环境中,高、中、低档物业都应该具备,否则会给市场造成极大的供应缺口,并且不能很好地体现区域的商业环境价值,产生出新的供需不平衡。随着供给向需求的不断回归与趋近,未来几年内,乙级写字楼将是最符合市场需求的产品。”马利东说。

 

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