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500强群雄目光锁定北京 甲级写字楼市场前景分析

2005-10-12 13:37     来源:

 

2005年6月以来,北京甲级写字楼市场的租赁大单交易频繁:奥林巴斯租用新华保险大厦4183平方米;家乐福租用鹏润大厦3000平方米;智乐租用中国电子大厦4500平方米; 索尼(中国)有限公司预租佳程广场5300平方米;达信美世续租中国国际贸易中1182平方米;全球顶尖电脑芯片制造商AMD租赁融科资讯中心6000平方米,作为其驻华总部所在地。

不久前全球著名房地产服务企业高力国际(Colliers International)公布的监测数据,世界500强(Fortune Global 500)中已有近300家企业在北京设立办事处,其中近200家企业在京拥有投资项目,跨国公司已经成为北京优质写字楼及工业区的主要客户,并且影响了城市的区位经济发展,促使区域性供应链和价值链形成。跨国公司在业务扩张时,会成倍带动外围服务业的发展,从多角度刺激了对商业地产的需求。随着CBD、中关村、金融街等区域内甲级写字楼的不断放量,吸引世界500强入住已经成为众多写字楼开发商面临的重大课题。

跨国企业选址中的羊群效应

“世界500强是对跨国公司的一种通俗说法,以前在北京的外国公司多是没有实质业务的驻华办事处,现在大量进入的是具有独立运营职能的分公司,他们通常不会在海外购置不动产,购买写字楼也多是作为区域中心的总部。为了保证生意能够兴旺,跨国公司对办公地点的选择非常严格甚至是苛刻。” 融科智地房地产开发有限公司总经理任鸿泉根据融科资讯中心近四年的运营情况表明了他对世界500强与甲级写字楼的理解。

在选址方面,跨国公司的做事风格更规范,不会出现类似国内某些企业的老板亲自看楼,然后根据自己的喜好选择办公物业的现象。跨国企业都有一套完整的选址程序,他们要综合财务、法律、业务、行政等各职能部门的意见来决策,目的是要让相关人员满意,做法也就显得非常中庸。

多数跨国企业会关注产业群体,充分考虑地区人员教育程度、环境资源,以及当地政府的支持力度和经济优惠政策。很多跨国企业在区域选址方面都遵循风险最低、机会最大、成本最低的原则。交通网络的便捷程度直接影响到企业的办公效率,宏观选址确定之后,进而会考虑地理位置、交通条件等因素。现代企业对健康安全的办公环境要求越来越高,它涉及到包括网络安全、资讯安全、员工身心健康在内的诸多方面。这些因素直接反应在写字楼的硬件设施及配套服务。根据地区行业特性,决定了服务于商务中心区从业者具有高负荷脑力劳动工作者的职业共性,高绿化率的生态办公场所能够营造自然休闲的办公环境,使工作之余更好地减缓工作压力。

“国内的开发商认为只要是外资企业就一定会支付高租金,这其实是个错误的观念,很多跨国企业对办公成本控制得非常严格。对甲级写字楼的开发商来说,引进的第一波客户至关重要,他们将决定物业今后的租金水平,这里面就存在着一个谁挑谁的问题了。”对于跨国企业如何进行办公选址,戴德梁行写字楼部高级助理董事吴佩玲女士认为,很多跨国企业对中国并不十分了解,他们普遍认为“跟着竞争对手和同行走肯定没错”,因此在选择办公物业方面也喜欢扎堆,也存在着明显着羊群效应。对一个新建成的没有名气的写字楼,利用羊群效应更是很重要。

世界500强在选址过程中,客户的影响因素非常大。一些从中关村搬到CBD的跨国企业主要是销售部门,原因在于他们的客户都在东部区域,销售部必须围绕着客户开展业务,同时也需要一个良好的整体形象。

类似的观点在全球顶尖电脑芯片制造商AMD与融科资讯中心的签约仪式上得到了印证。谈到为何选择融科资讯中心时,AMD全球副总裁、大中华区总裁郭可尊明确表示:“融科资讯中心地处中关村科技园区的中心位置,毗邻中国顶级科研机构和著名高等学府,是AMD贴近客户、合作伙伴、科研机构、高科技人才的最佳选择。” 和AMD的选择相类似,世界500强企业中以微软、摩托罗拉、宝洁、英特尔、法国电信等为代表的50余家都在中关村建立了自己的研发中心,而以恒生银行、汇丰银行、合众人寿、瑞银证券为代表的金融机构正在纷纷在CBD区域选择适合他们业务发展的写字楼。

理念沟通决定交易成败

为了规避市场风险,世界500强对写字楼开发商的背景和身份要求很高,他们更相信有国际财团背景的开发商。同时,这些跨国企业对于正在使用写字楼的客户也非常关注,他们认为好的建筑看一眼就应该知道哪些企业会使用。对于开发商而言,越是高档次的写字楼越好管理,因为好的写字楼租客素质也会很高的。

高品质的写字楼能够提升企业形象,如交通、楼宇建外观、智能化空调系统、电梯质量与配置、大堂布置及建筑通风采光等方面是衡量写字楼品质的重要因素。同时,大厦的设备配套服务及物业管理服务等软性配套的品质决定是否具有增值空间,完备丰富的商务配套及周到严谨的物业管理服务满足信息时代社会精英的各种需求,也是影响企业选址策略的关键因素。

戴德梁行写字楼部高级助理董事吴佩玲认为,跨国企业非常重视开发商在业内的口碑。目前,CBD内的国贸中心B座已经没有办公面积租给外来的企业,即使已经入住的企业也在大面积扩租。为了保证客户的质量,国贸中心更倾向于把写字楼租给海外的金融保险机构。同时,吴女士也提醒写字楼开发商,一些在中国大陆通行的做法很难让跨国企业所理解,比如国外如取消合同,此前支付的押金是要退给客户的,但中国大陆却往往不退押金,这让很多跨国公司感到难以理解。

为了说明理念沟通的重要性,融科置地房地产开发有限公司总经理任鸿泉举了一个现实中的案例,“我们公司的员工曾经建议为资讯中心里的企业客户送一些鲜花来联络感情,我的回答是最好让客户不要感觉到物业管理公司的存在才好!写字楼里不出现停水、停电的事情,空调、暖器、电梯等设备不出现问题,停车位能够满足客户和他们客户的要求,餐厅和食堂能够让客户公司的员工满意,这些说起来容易,真正做到了不容易。跨国企业员工的时间都很宝贵,他们不在乎你送的鲜花和礼物,更需要实实在在的物业服务。”

据了解,目前未进入北京的世界500强多为地区性公用事业公司、区域性零售商或健康服务公司。随着WTO开发程度的加大,外资零售商及保险公司进入北京开展业务业务指日可待。外资保险公司以合资方式在北京设立分公司之后,紧随其后的就是要大量扩租办公空间。

北京甲级写字楼市场前景分析

据第一太平戴维斯的统计数据,2005年第二季度CBD及周边甲级写字楼平均租金为每月每平方米26.1美金,CBD以外地区为每月每平方米17.2美金。在北京几大热点写字楼分布区域中,国贸地区目前的平均入住成本最高,中关村地区比国贸稍低,金融街、望京次之,亦庄新兴经济技术开发区(BDA)最低。

另据戴德梁行的市场报告分析,2005年第二季度北京的甲级写字楼市场呈现平稳上升趋势,平均租金增至27.1美元/月/平米(实用面积),比上一季度增长1.2个百分点。供应方面,北京财富中心一期和富尔大厦供应CBD市场,存量增加近13.5万米。需求方面,市场整体吸纳量较上一季度明显增加,达到9.9万米左右。

从区域市场来看,CBD、金融街和燕莎仍是租金最高的区域,租金价格分别为31.5、28.1、28.0美元/月/平米,其中金融街、CBD、燕莎和东长安街/建国门等地区分别增长了2.1%、1.7%、1.6%和1.4%,中关村则降了2.2个百分点。中关村地区自去年以来供应量迅速增加,造成市场难以在短期内消化,是租金下降的主要原因。

北京的甲级写字楼客户主要来源于银行及金融业、服务业、高科技产业及制造业。2005年第二季度诸多跨国公司纷纷落户新开盘的高品质写字楼内,其中爱普生租用金宝大厦3,450平方米,摩托罗拉租用新华保险大厦3,000平方米,富士施乐租用佳程广场3,500平方米,AMD租赁融科资讯中心6000平方米。三星生命保险株式会社与中国航空集团公司合资设立的中航三星人寿保险公司正式落户招商局大厦,成为第一家正式入驻CBD的金融企业法人总部。

虽然宏观调控对北京房地产市场的影响日益凸现,但北京经济仍在以10%以上的高速度增长,这也为未来写字楼需求带来支持。由于2005年下半年将有近百万平米的写字楼入市,且分布较为分散,预计各区域市场都将出现一定的租金变化。其中,中关村地区在第三季度将有中关村金融中心和科技大厦入伙,总供给面积近19万平米,租金预计将出现继续下跌趋势;CBD区域有中环世贸中心C、D座和百富国际大厦在下半年入伙,总体量近11万平米,由于该区域吸纳能力较强,租金预计将稳中有升;金融街虽有近40万平米的面积增量,但多数项目已被大型国有企业购买自用,对租赁市场的影响将小于预期。至于其他地区,供应时间多在年底,预计第三季度租金将保持平稳状态。

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