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商业街与社区商业投资

2005-10-12 10:26     来源:

 

■投资社区商业


投资社区商业要考虑以下几个因素:


★小区规模、居住人口的密集度。社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。
 

★居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如:某小区的业主平均年龄在30岁,那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等,满足年轻人娱乐休闲的需求。相反,如果业主以普通阶层的成家人士居多,那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。总的来说,居民消费水平的高低及习惯,决定一个地域商铺的档次和收入。


★业态配比的合理性。这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500-600户的小区内,开了十几家美容美发店或超市,同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平,形成超负荷消费,那么,这样的社区商铺总体经营情况都不会好,最终要有部分投资者撤退。


■商业街投资


投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素:


★地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。


★开发商对于业态的规划、定位很重要。开发商在最初开发项目时,业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心,各种业态的数量如何确定,商场中一层摆什么,二层摆什么,都是有商业规律的。遵循一定的商业规律,才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前,可以向开发商详细地咨询相关情况,否则盲目投资,一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力,就很可能失败。


★整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司,其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去,产权分散,开发商在进行后期管理时难度就大得多。


★商业街的推广有无完整的计划。一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集,大约需要2-3年的时间才能培养出来,而开发商在最初开发商铺时,是否有推广预算,计划是否完善,影响商业街未来的发展。


★同一地段商业街是否过于雷同。同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流,导致竞争加剧,甚至会导致商家的不正当竞争,破坏地区的商业发展。但这一点要一分为二地看待,因为商业还讲究一种气氛,讲究“扎堆”,所以要理性预算目标人群的总体消费能力,再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求,然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

 

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