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购买产权商铺八注意

2005-10-12 10:22     来源:

 

投资“产权商铺”风险与机遇是并存的,而且到目前为止投资商铺高额回租的案例还是输多赢少,业主与开发商、物业公司最终对簿公堂的场面也并不鲜见,所以笔者在这里要提醒消费者们,一方面要提高风险意识,增强承担风险的心理准备,另一方面应在研究与调查的基础上慎重决策,特别是要懂法用法,以法律为依据,用法律来维护自己的合法权益。为此,记者就相关的法律法规与投资风险等问题采访了北京杰通律师事务所的胡功群律师,他曾代理过多起与“产权商铺”相关的民事纠纷案件。


很容易被模糊化的合同关系


胡律师请消费者特别注意,在“产权商铺”出售产权与回租的过程中,存在着两种很容易被模糊化的合同关系:一是业主与房地产开发商的买卖合同关系,二是业主与物业公司的租赁合同关系或者委托投资经营关系。如果消费者与开发商签订的商品房买卖合同关系产生的矛盾纠纷已超过普通民事诉讼时效两年,消费者的胜诉权就很难得到法院的支持,如果向物业公司追究商品房买卖合同有关的问题,由于合同主体和签订合同事实的缺位,消费者的权利将无法得到法律的保护,消费者想获取高额赔偿甚至提出退房的要求都将成为泡影。


为了规避这样的风险,胡功群律师对投资者们提出了九点建议,供大家参考。


一是不要过于关注高回报而忽略高房价


过高的房价如果造成法律上的“显失公平”,这种情况下消费者只拥有一年的“除斥期间”,这意味着在签订合同后的第一年里,消费者可以行使变更或撤销合同权,如在一年内不行使,则表示放弃权利,承认事实。


二是投资“产权商铺”应与“独立经营”挂钩


这就要求房地产开发商应能完成交付任务,卖给消费者的房产的实际位置应与图纸位置一致,消费者在投资的时候也要考虑房屋面积与布局等,一旦与物业公司解除租赁关系或者委托投资经营关系后能否自己进行独立经营,不要只买一个房屋图纸上的符号而无法确定房屋的具体位置,无法行使房屋所有权人所应具有的占有、使用、收益、处分等权能。


三是在签订合同时消费者应考虑添加合理合法的必要附加条款


如“如达不到租金回报,买受人有权解除买卖合同,并要求出卖人承担违约责任”等。


四是在与开发商签订合同之前要注意开发商是否“五证齐全”


特别是房屋销售许可证和开发商是否具有房地产开发资格;消费者能否获得完整产权,能否拿到由国土资源部与房产管理局签发的房产证。


五是在与物业公司签合同时应签订具有明确法律效力的“租赁合同”


而不是较模糊的“委托投资经营合同”或是“投资经营回报合同”,合同内容应明确具体,合同词语应精确恰当而不是一些模糊性容易引起歧义的词语。


六是注意将合同法律用语与广告用语相区分


不要将广告用语想当然地代替合同用语,如“租金”是具有法律效力的合同用语,而“回报”只是广告用语;同时开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺还应写入合同,否则一旦发生纠纷当初的主要广告内容及承诺,要作为合同的内容一般很难得到法院的支持。


七是注意保存书面证据


一旦产生矛盾纠纷,还应注意诉讼时效,否则合法权益受损后也无法得到法律保护。


八是不要轻信一些所谓的保底条款


这些条款在法律上有些是无效的,因为它有失公平无视法律事实的公证,高额的保底条款更无现实的可操作性。


胡功群律师提出,目前我国关于“产权式商铺”的法律法规还未完善,相关法律制度还未健全,我们的市场经济法律体系与信用体系也没有完全建立起来,这也是造成国内产权矛盾丛生的重要原因,缺少相关完善的法律法规,最终吃亏的还是弱势群体。

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