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买房子就是买生活 物业管理由市场说了算!

2005-09-14 09:38     来源:深圳特区报

 

  物业管理交给谁,是许多开发商面临的新问题。即使是规模很大、项目很多的开发商,自己足见“血脉相连”的物业公司也未必是最好的选择,而诸如中海、金地这样的物业公司,与那些和开发商“非亲非故”的专业物业公司已没有本质上的区别。

  好物业现如今已经成为促使购房者掏钱的主要因素之一,买房子就是买生活,生活的品质如何,物业管理公司起了关键性作用。新的《物业管理条例》规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业”,这既规定了物业管理企业进入市场的途径,也规定了物业管理企业进入市场的条件。当前,我国物业管理公司基本上已经企业化了,市场上的物业管理企业可分为两种类型:开发商自办的物业管理公司和专业化的物业管理公司。

  选哪个物管公司做管家?

  开发商自办的物业管理公司是由房地产开发企业投资设立的分支机构,主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障,并对项目运行的全过程有所了解,便于与开发商协调工作,属于“自己建设,自己管理”的模式。专业化物业管理公司是按照公司法要求,由社会上的公司、个人发起组建,通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。一些物业公司虽然“出身”开发商,但是完全市场化运作,必须适应市场,提供较好的服务方可生存。
 
  在选择物业管理公司之前首先应该处理好开发商、物业公司和业主三者之间的关系。物业公司应将开发商和业主当作客户,将物业公司、开发商和业主委员会三方的关系定位于建立在平等基础上的商业合作伙伴关系,其目标是三赢。从法律上看,开发商和业主有两种关系,一是买卖关系。另一个是委托合同关系。开发商同物业公司这是一种转委托法律关系,开发商接受业主的委托代为聘用物业公司,他的权利来源于两方面,一是开发商自己也是业主,二是开发商也是受托人。尽管业主没有同物业公司直接签约,物业公司同业主之间也是一种委托关系。当然三者之间的法律关系应以好的公约和合适的合同为前提。

  物业管理作为一种民事商务行为,不论其内容如何变化,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。公开招标是一种建立三者之间行为规范的最佳方式,通过招投标所签订的合同条件是很明确的,也容易得到广大业主的认可。

  未来“管家”由市场选择

  按现行法规规定,在物业未入伙或入伙但业主达不到成立业委会法定人数的情况下,开发商仍可以最大业主的身份决定把物业交给谁管理,许多开发商仍会将项目交给自己的物业管理公司,这对靠市场吃饭的专业物业管理公司来说,有失公允。

  开发商在考虑成本等因素时,往往会以自己的物业公司为首选,但从长期经营上来看,物业公司应与开发公司脱钩,实现社会化、独立自主经营,开发公司可以集中精力于开发经营活动,负担也相对减轻。

  “有钱赚就应该做”是企业生存的一个基本原则,但市场有利润空间并不意味着市场运作进入了良性循环。近几年,越来越多的地区出现了在业主入住后成立了业主委员会、“炒”了原来的物业管理公司的现象。今后物管企业竞争的焦点将体现在费用和服务上,谁能提供更好的服务,谁能更合理地收费,优质优价,谁就可能占领市场。目前各个城市物管企业的发展水平差异较大,随着市场的逐步规范,会导致两种情况产生:一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化,最终破产倒闭;二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。

  通过招投标选择物业公司,将成为未来物业管理市场化的主线。物业管理通过招投标,形成规范、有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

  物业管理这种现代化的高效管理体制,从本质上来说是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、企业化、市场化的商业行为。

 

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