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“雾里看花” -----深圳物管收费该升还是该降?

2005-09-06 11:01     来源:深圳特区报 作者:曾圣华

 

  ●在有关部门公布“深圳70%物业公司处于亏损”时,八成市民却认为大多数物业公司是赢利的,九成市民认为物管费偏高

  ●物业管理公司合理收费是多少?依据的法规是什么?一直很难有各方都能接受的说法,有人戏称“说不清的物业收费”

  现状:物管公司大都亏损?

  盈利指数:★★★☆☆

  深圳物管的这种较早的市场化运作和许多物管公司的规模经营,使不少物管公司在市场中赢得了社会效益和经济效益。据不完全统计,深圳目前有不少物业公司实现或较早地实现了赢利。

  物业管理能不能盈利主要看收费标准的高低,在收费一定的情况下就看小区的规模。深圳物管的市场化运作和许多物管公司的规模经营,使不少物管公司在市场中赢得了社会效益和经济效益。据不完全统计,深圳目前有不少物业公司实现或较早地实现了赢利。如中海物业、万科物业、金地物业、开元国际、万厦居业等等。

  以2002年成立的开元国际为例,开元国际总经理臧世胜指出,开元国际是一个多股东的民营企业,这个公司要亏损了,肯定生存不下去,我们上面没有地产公司,只有依靠自己,所以我们非常注意怎样降低成本。开元国际2002年运行,当年的利润60万元左右,2003年利润达到了150万元。

  再说万科物业,不少人知道万科物业前几年确实亏了不少,但自2002年开始,万科物业终于扭转了这种局面,实现赢利。记者从万科物业获悉,2003年万科物业已实现赢利250万元。

  针对“深圳70%物业公司亏损”的说法,不仅广大业主对此深表疑惑,一些业内人士透露,深圳物业亏损应该是没有这么高。这些年,深圳每年有上千万平方米的商品房竣工面积,物业公司虽然在数量上有所增多,但实际增幅并不大。在规模增加、业务范围不断扩大的情况下,深圳不少物业公司事实上较早就实现了赢利。

  争议:物管收费有下降空间?

  降价指数:★★★★☆

  目前市场上很多物业公司在扩大规模经营上,似乎强调面积的增加,而忽略个盘的“增大”。如果说物业公司间真正能做到资源整合,适当下调点物管费也不是没有可能。

  一边是说亏损经营,要提价,要不就会影响到服务质量,而且很多物业公司定期公布的报表上也可以看到相应的“数据亏损”。而另一边却发出了相反的声音,认为绝大多数的物业公司是赢利,管理费偏高,要下降才对,对于公示报表,一些业主甚至说其中有“水分”。

  福华村业主委员会主任罗灼尧律师针对深圳当前的物管费提出了质疑,他说:为什么深圳的物业管理收费平均是2.6元/月·平方米,而在北京、上海基本上是1.5-1.8元/月·平方米?

  不少业主对物管企业亏损表示不太理解,物管服务表现是企业行为,企业的经营宗旨主要是获利,既然亏损,为什么不少人或不少开发商还想涉足物业市场,而且每个新项目面世,为何还有这么多家物业公司参与竞标?

  某公司市场总监肖先生对记者说,目前物业行业确实也存在一些问题,最主要是资源上整合还相当欠缺。像有些社区,哪怕是几个小区共用一个园林,同出入一条小区路,却人为地分成了两家甚至多家物业公司管理。他说,在布吉就有两个小区,以前还是一个宗地号,分成两个项目后,小区名称不一样,物业公司也变成了两家。如果只用一家来管理,至少人员安排、办公成本等方面可以节省了一笔不少的开支,而这种资源整合,物业管理费下调是完全有空间的。

  效益靠的是规模经营,物业公司在扩大规模经营上,似乎强调面积的增加,而忽略个盘的“增大”。如果说物业公司间真正能做到资源整合,不仅效益可以得到提高,适当下调点物管费也不是没有可能。

  走向:物管收费维持现状?

  涨价指数:★★☆☆☆

  尽管目前深圳的物管费标准数全国最高,但深圳不少物业管理公司依然指出“亏损”,且有些物管公司已经发出了加价的信号。今年5月底,深圳市物价部门就调整深圳物业管理服务收费政策举行价格听证会。

  深圳不少物业公司认为,当前市场上的物业管理成本核算是以1999年的数据为依据,已不能反映目前的实际情况,物业管理收费只能升不能降,再降下去,他们承受不了。

  开元国际总经理臧世胜认为,物业管理费升也难,降也难,维持现状是暂时的,升是一定的。

  深圳市和平物业管理有限公司总经理郑晓冰说,和平物业很多管理的小区1992年收费标准和现在一样的,但是人工已经比过去涨了70%至80%甚至更高。之所以能维持下去是因为车辆的增长,停车的收费有部分增长弥补了“亏空”部分,但是实际上远远不足。所以我个人认为管理费标准是不应该再调低。

  某品牌物业管理公司老总对记者说,深圳物管费肯定要上升,但主要体现在特区外的一些小区。他说,深圳这个城市很特殊,特区内物管收费大部分小区执行的是深圳经济特区物业管理条例,而特区外实行的更多是国家的物业管理条例。这两者价格相差悬殊,而所承担的责任和义务,或说所构成的成本支出,特区内和特区外的小区其实都一样。为此,他还举例说,同样管理一个近10万平方米的高层社区,特区内物管收费是3.8元/月·平方米,而特区外才2.1元/月·平方米,每月相差近17万元。同样是一个公司管理,人员构成、成本支出等各个方面都一样,如果说特区内的那个小区不赚钱,特区外那个小区亏损是显而易见。

  出路:提高成本核算可信度

  可行指数:★★★★☆

  管理费是升还是降,目前物业公司与业主的最大矛盾主要体现在成本核算上。专家指出,物业管理市场化是最终的必然结果,化解矛盾的最好办法是物业公司提高成本核算的可信度。

  物业管理是个复杂的系统工程,管理费是升还是降,目前物业公司与业主的最大矛盾主要体现在成本核算上。南山某花园业主刘小姐看到本报“星期三地产”特别调查后给记者打来电话,她说近两年的物业公司的公告报表都看过,有点不明白的是,3.5元/月·平方米的管理费,而且小区入住率那么高,物业公司居然每次报表“亏损”。

  深圳物管费多少才算合理,该升还是该降,或是维持现状?记者了解到,目前争议的焦点是成本核算,其中最主要是人工成本。物业管理是劳动密集型行业,不少物业公司的人工成本约占总成本的60%-70%。物业公司在成本核算上,特别是定价上,因此招来了非议。

  家住福田的周女士说,一般人也不懂财务知识,物业公司的报表说“亏损”就“亏损”。他说,这些报表是否也该由专业人员来审计。

  深圳市和平物业管理有限公司总经理郑晓冰说,物业管理成本可信程度有多高,作为正规的物业管理企业来讲,业主有权力知道成本是不是客观的,从成本的构成来讲,真正有争议的部分主要是人工费,其他部分因为都是有发票的,有公共的水电、使用的材料等等。

  以人工费来说,目前有关部门对物管行业的合理人工成本未有相应的指导标准。但有关专家指出,物业管理市场化是最终的必然结果,化解矛盾的最好办法是物业公司提高成本核算的可信度,或是由专业的审计或中介机构来对报表进行审核和公示,才能对解决物管费的问题有清晰的思路。

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