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深圳物业管理现状及今后发展趋势

2005-09-06 10:54     来源:南方都市报

 

  深圳物业管理的现状、模式及今后的发展趋势

  深圳物业管理走过了近20个年头,从1981年第一家物业公司成立,到今天形成一个新型的行业,经过20年的风风雨雨,艰难探索,经历了一个从无至有,从不规则到规范,从单一的管理到全方位服务,从没有规矩到政策法规体系逐步完善的过程,发展到今天管理较规范、服务意识较强的“朝阳行业”,使我们看到了物业管理发展灿烂的明天。

  一、深圳物业管理的现状

  经过20年的艰难探索,物业管理已经形成气候,覆盖率逐年提高,物业管理渗透到各个领域,管理人员整体素质提高,基本建立了较为完善的政策法规体系,培育了一批品牌物业公司,这些公司具备了抗风险的能力,在市场上具有一定的竞争能力。

  其现状概括起来就是:

  物业管理覆盖面广。特区内覆盖率为95%,特区外为55%。各种类型的物业几乎都有专业化的物业管理公司管理。

  物业管理类型多。涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房。

  物业管理效果好。从1992年国家建设部评定全国文明住宅区、全国文明模范住宅区到后来的全国城市物业管理优秀、示范小区,深圳共获得国家级小区称号153个;有近100家物业公司获得了ISO9000、ISO9002国内、国际质量认证;有30多家物业公司分别在全国大中城市接管了物业,面积约2000多万平方米,良好的服务,规范的管理,为业主创造了优美舒适的工作和生活环境。

  二、深圳物业行政主管部门所起的作用

  作为政府主管部门,对行业的发展起着举足轻重的作用,尤其是在计划经济向市场经济过渡的关键时刻显得尤为重要。深圳物业行业的主管部门是如何抓的呢?概括起来就是三抓:

  抓法规:建立健全较为完善的政策法规体系。作为新型行业,原来一片空白,迫切需要建章立制,没有规矩不成方圆。深圳1994年就制订了全国地方性第一部法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,1999年6月又重新修订。今年我们又在起草《深叶经济特区物业管理条例》争取尽快出台,该条例把所有物业都包括进去,共130多条款,除了条例之外,还出台了2个政府令:《条例实施细则》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》,从1994年以来,共出台各类政策法规20多件。这些配套文件的颁布实施,构筑了深圳市物业管理生存和发展的法制基础,使物业管理能够按照较为完善的市场规则去运行。这说明了不立法没发展,少立法慢发展,快立法大发展。

  抓市场,把竞争机制引入物业管理。一个成熟的市场,一定是一个竞争激烈的市场,竞争激烈的市场,必将反过来促进市场的规范成熟。深圳市1993年1月就以莲花北作为试点,实行内部招标。1996年鹿丹村老住宅区实行公开抬投标,此举大大促进了行业的发展。为了规范招投标行为,体现公平竞争,防止“黑箱”操作,去年市政府发出“加强物业管理招投标”的通知,并成立招投标办公室,出台“招投标程序规定”,这些措施对于规范和培养市场起到了积极的推动作用。

  抓考评,促进物业管理水平的不断提高。从1996年开始,坚持年年搞考评,采取的方式有:
  
  一是组织高素质的考评组人员,在考评物业达标、创优过程中,对存在的问题如何整改,列出条目,具体明了,使物业企业有改进的方向和目标;
  
  二是派出指导组,具体指导和帮助企业开展创优达标活动;
  
  三是采取突击考评的形式,考评前半小时抽出考评的小区名单,防止搞形式主义。

  三、深圳物业管理模式

  深圳物业管理的基本模式是:企业化、专业化、一体化和社会化的招投标,简称为三化一招标。

  1、实施“企业化”管理,建立新型的管理体制

  深圳1988年开始房改,房改前,对城市房屋管理有着重要引导和调节作用的公房,依旧实行福利型行政管理,即由政府房管部门设立事业性质的房管机制,每年在城市维护费中拨出经费对住宅区进行维护。1988年底,深圳市对公房管理体制进行了改革,将原来政府直管的各房管所全部改制为屋村管理处,改房管模式为物业管理模式,改传统行政统管为企业化管理,改政府拿钱维护各类物业为住户自已掏钱买服务,开始向住户收取每平方米5分钱作为屋村管理人员的工资开支及小区的维护,后改为按套房收费,标准为二室一厅收6元;三室一厅收7元;四室一厅收8元;四室二厅超过100平方米的收9元。97年市政府主管部门又制订了《物业管理收费指导标准》,采取两条轨道的办法,即政府建的福利房、微利房由政府定价,多层0.35元/平米,高层的2.3元/平米,当然在福利房、微利房管理上,政府给予了优惠政策,如税收、公共配套设施等,商品房则实行指导价。

  2、实施“专业化”管理,培养专业管理人才

  从1989年初开始,深圳物业管理就着手进行专业化管理,培养专业人才,以适应蓬勃发展的形势需要。当时房管局成立了培训中心,从抓屋村管理处主任、管理人员培训起步到后来各专业操作人员的培训。管理人员素质逐年提高,现在物业管理公司中层以上干部,均达到大专以上文化程度或中级职称。

  3、实施“一体化”管理,确立深圳物业管理新机制

  以前住宅区物业管理存在着多头管理的现象,如居委会管卫生,派出所派出保安管车场。政出多门的多头管理,出了问题没人负责,管理效率低下,物业管理单位经常为此“背黑锅”,业主、住户意见大,不满意。针对这种情况,1990年开始在莲花二村实施一体化管理,包括小区内治安秩序、绿化、卫生、水电、机电维修、物业维护、社区文化等由物业单位一家管理,业主、住户有事只找一个单位,出了问题由一个部门负责,职责分明。责、权、利一致,避免了扯皮推委现象,提高了管理效率。

  4、实施“社会化”招投标,培育物业管理市场

  把竞争机制引入物业管理,实施社会化的招投标,它的意义体现在以下三个方面:

  一是对开发商触动大。使其认识到,如果开发的物业配套设施不齐,质量不好,管理不善,业主怨声载道,其物业被招标,将直接影响企业的形象和声誉;
  
  二是对物业企业震动大。使物业企业有了危机感、紧迫感,并切实体会到,管理服务不是铁饭碗,管理水平低,服务意识差,就有可能被炒鱿鱼,端掉饭碗;
  
  三是增强了业主的主人翁意识,使业主、住户进一步明确了自已的权利和义务,懂得了如何自我保护、维护自已的权益。

  四、今后物业管理发展的趋势

  随着改革的深入,经济的发展,人们观念的更新,意识的提高,人们对物业管理的要求越来越高,期望值越来越大。如何适应这种形势,推进物业管理上新的台阶?需要我们在以下六个方面努力。也就是说,今后物业管理发展的趋势是:

  1、规模化、集约化是物业管理发展的方向

  物业管理作为服务行业,它的发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系,这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业,不可能有暴利,所以要示物业企业必须规模化、集约化经营,这就决定了物业行业发展的方向。这是因为:(1)规模化、集约化经营能为物业企业降低成本,充分利用有限的资源,获取更多的经济效益,使物业企业不断壮大;(2)规模化、集约化经营能为物业企业积聚更多的专业人才,使英雄有用武之地,使人才有施展才干的场地,使人才的聪明才智得到充分的发挥,不致人才才流失;(3)规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金,使物业企业经济实力雄厚,增强市场竞争能力,增强企业抗风险能力。

  2、信息化、多元化是物业管理发展的必然趋势

  当今时代,是信息时代,信息渗透到各个领域,物业管理行业也不例外。信息化促进了劳动生产率的提高,使物业企业从劳动密集型中解脱出来,这就需要物业行业必须是高素质的队伍,必须掌握先进技术,用科学的方法管理物业。信息化的渗透,必须冲击传统的“一体化”,使物业企业向多元化过渡,以提升物业管理水平。

  3、市场化、双向选择是物业管理发展的必然结果

  业主选聘物业企业,这是物业管理法规规定的一条基本原则。物业必须进入市场,物业管理企业必须接受市场的挑选。谁占领了市场,赢得了市场,谁就争取了主动。同样,我们在强调市场化的同时,也存在着双向选择,物业企业在接管物业时,首先要看看物业的硬件条件如何,接管后有没有经济效益,所接管物业的业主整体素质如何,能否支持配合等。

  4、规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础

  物业管理企业能不能实施规范化、标准化管理,这是衡量一个物业管理企业管理水平的标志,是物业企业的基础。因此,这就要求物业企业从点滴做起,一言一行、一举一动都必须规范化、标准化,从而树自已的形象,创自已的品牌。

  5、创品牌、树形象是物业管理发展的基本要求

  今后物业管理的市场将更加市场化,竞争必然异常激烈,谁能占有市场份额,谁就必需有自已的品牌,自已的形象。品牌和形象不是靠吹出来的,而是在实践中干出来的。因此,作为物业管理企业,在日常的管理中就要不断创新,要有新的理念,在服务意识上下功夫,有自已的绝招。这样,我们才能立于不败之地。

  6、法制化、依法管理是物业管理发展的最终目标

  物业管理方兴未艾,逐步走向规范和成熟,需要完善配套各项政策法规,做到有法可依,依法管理,以避免过去管理上存在的那种主观随意性。

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