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业主自己当股东办物业 是变革?还是闹剧?

2005-07-13 13:53     来源:

 

新闻事件

位于东直门内的豪宅项目naga上院早在去年9月就拿到了预售许可证。这个项目却迟迟没有开盘,“我们要开办物业公司,公司股权送给业主,由业主直接管理物业公司,我们还要为业主提供售后保修的服务,所有我们提供的产品、住宅家电全部保修三年。”在开发商天恒拓展总裁李建国看来,造房子要以业主为本位是他进入地产行业的第一个梦想,也正基于这样的想法,住宅中的顶级配置他不宣传,他却冒着被人砸板砖的危险开始一场类似于乌托邦的物业革命。




■一个梦想:站在业主的角度造房子

曾经从事投资行业的李建国是一个完美主义者,naga上院是他进军地产的第一个项目,与其他经验丰富的地产商不同,对他来说,这个项目不只是公司创品牌的作品,更带有为他个人圆梦的色彩。

“有钱了,许多人就会买房子,买得越多,就发现问题越多,而最大的问题是物业问题。”他自己就有切身的体会,有一次客厅的空调漏水,沙发和地毯都“泡了汤”,找空调厂商、物业和开发商都不管用。此外还有开发商遗留问题难解决、物业服务质量难让业主满意、业主与业主委员会之间的矛盾日益凸现、部分物业名不符实、物业公司利润的多少与物业收费都不透明等等。站在业主的角度来考虑问题成了他进入房地产后给自己立下的一个目标。

“自己给自己建房子总不会偷工减料吧,自己雇的保安保洁总不会磨洋工光拿钱不干活吧。”这是李开始行动前的原始动力,而在其销售管理过程中一件小事情更坚定了他的这一念头,在naga上院,原来的保安及清洁工作都由一家很有名的物业公司提供,费用也不低,每月要7万元左右,然而经常有看房客户投诉服务不到,而开发商却对管理这些人员无能为力。一气之下,李炒掉了这个物业,自组了一个团队,“现在你到我们售楼处,感觉完全不一样了,我们说话算数,哪里管理不到位立刻解决。”而费用只有原来的一半,“原来的费用要包括物业公司的管理费用,还要有人家的利润,费用自然不低,我们要求只是优质的服务,并不是利润。”

■一次变革:业主直接当股东直接办物业

在东直门内的naga上院地处俄罗斯大使馆和3万平方米的南馆公园之南,交通方便环境不错。当李建国买到这块地以后,他的梦想越来越接近现实。由于两栋楼总户数只有99户,人少可以让他尝试自己的计划了:在出售项目的同时“物业管理公司将以股权的形式配送给业主”。具体的运作模式是,在房屋销售前由开发商出资200万元成立股权式物业管理公司,招聘专业人员组建物业公司。此时,开发商持有物业公司的全部股权。在销售住房时,将股权按照业主所购房产所占项目可售面积的比例分别赠送给业主,物业股权与住房捆绑在一起,并要求不能赠送也不能随便转让。

这样,每一个业主都成为该物业公司的股东,开发公司不再持有股权。由业主股东大会选举产生物业公司董事会来领导物业公司,物业公司聘请专业人士为总经理,公司实行董事会领导下的总经理负责制,确保物业公司所有人员把业主当成投资人来为其服务,实行所有收费透明化。


■naga在印度语中是庇护人间的意思

李建国认为,业主全部转变为物业公司的股东,将两者的关系推向一个股份制公司的正常经营轨道,两者各尽其职。这样做法的好处首先体现在物业运营成本方面,由于物业公司不以盈利作为目的,物业成本相对减少;其次,权益真正属于业主,业主作为物业公司的股东,同时也是投资者,不仅可以享受物业公司的服务,同时还有监督权,物业公司能够做到收支透明;第三,物业管理决策的效率有所增强,物业公司的意见和建议,即是业主的意见,在对待发生的问题会更快地做出反应。

他说,这样服务团队从属于业主,完全站在业主角度考量问题与执行作业,绝不同于其他项目处于夹心饼干式角色,不管是“花生酱”还是“柠檬”都是挤在业主与开发商中间,更有甚者协助开发商对付业主。事实上在北京有关物业改革的试验一直不断,地产圈的大佬任志强更是推行物业革命的先行者,他曾经多次呼吁,一切业权归业主,在其建造的小区海润国际公寓等项目中,也一直坚持公开物业收入等做法,而由业主直接接管物业公司,李建国和他的naga上院这一次显然走得更远,因此这一做法到底是为了项目炒作还是真正为业主服务,自己开办物业公司是否专业,能否提供到位的服务,这样的质疑声自从这一做法在业界传播开后,就一直不断。

■“乌托邦”能否推而广之不得而知

李建国“乌托邦”式的物业革命能否顺利推广?以行动说话的他住入自己的社区,以此来回复业内的质疑。“开发商敢于成为本身项目业主寥寥无几,而我就要住在自己开发的项目。我不但是其中一名业主,还要邀请所有的朋友来购买,同时要对全社区业主负责”。

有业内人士指出,该项目仅有99位业主,公约行使起来相对方便一些,而对于几百人,甚至于上千户的小区来说,管理难度肯定会增加了不少。

一位不愿透露姓名的专管小区和物业的政府工作人员也发现,naga上院的物业公司与业主大会的功能有重合。他说,物业公司有全体业主参加,业主们作为股东可以任免物业公司,而业主大会的职能同样是这个。根据2003年颁布的《物业管理条例》,只有业主大会才有任免物业公司的权利。法律是不能越过的,业主大会必须召开。有开发商、物业公司、业主三方面权利互相制衡才能避免任何一方权利过大造成的不平衡。



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