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把脉物业管理三大焦点:政府增强监管调整物业费

2005-07-13 13:53     来源:

 

7月5日上午,北京市发改委与建委举行物业收费听证会,对《北京市物业收费管理办法》(以下简称《办法》)和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(以下简称《收费标准》)进行公开听证。在23名听证会代表中,有物业管理公司代表7名,消费者代表11名,有关部门和专家代表5名。有21名代表到会,2名未到场代表提供了书面发言。同时,还有10名市民旁听。



对《办法》和《收费标准》,多数代表表示基本赞同,希望对部分条款进一步细化、调整。在一些焦点问题上,代表仍存较大分歧。

背景:对28个社区的调查显示,北京市物业平均收费1.22元/建筑平方米·月。在《收费标准》中,普通住宅物业服务收费基准价拟定为0.9元/建筑平方米·月,加上消防和安全智能监控各0.1元后,基准价变成1.10元,加上10%的可上浮幅度,最高上限为1.21元/建筑平方米·月,这笔钱中不含电梯、水泵运行维护费。

焦点之一:普通住宅基准价0.9元/建筑平方米·月———是高还是低《办法》规定,北京市物业服务收费将区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。在《收费标准》中,实行政府指导价的普通住宅物业服务收费基准价被拟定为0.9元/建筑平方米·月,经济适用住房为0.55元/建筑平方米·月。

对这一基准价,绝大部分消费者代表都认为:偏高!来自北京市汇佳律师事务所的邱宝昌说,比较一下普通住宅与经济适用住房物业服务的项目与内容,发现两者并无根本差别,但为何价格相差这么大?黄功臣代表说,一些小区旧物业公司赶不走,新物业公司使劲往里钻,“因为这中间利润空间很大。”而来自物业管理公司的代表们所持意见则正好相反,几乎一致认为该基准价偏低!来自北京金罗马物业管理有限公司的徐北风阐述了理由:第一,这一收费标准与1997年确定的标准比没什么变化。而物业公司的人力成本及水、电等能源消耗费用有大幅度提高;第二,目前物业公司员工年人均收入仅有全市职工年人均收入的一半多点,很难提供高质量的物业服务。

还有部分代表对收费标准提出新思路。北京大学法学院的肖江平认为,应建立多档次的参考价格标准,建议设立基本档、标准档、优质档等不同标准。来自房山区的李志远代表与怀柔区的房海代表提出,远郊区县和城八区物业收费标准应有所区别。

背景:截至4月底,北京市实现物业管理的居住小区有2911个,但成立业主委员会的只有241个,即使是成立了业委会,在和物业公司谈判时,双方地位往往也不对等。

焦点之二:政府介入物业服务市场———该深还是该浅来自北京市中咨律师事务所的王伟代表认为,《办法》将把物业管理收费定价推向市场,大方向好,应该坚持。参加听证会的大多数代表都阐述了这样一种观点:物业服务收费应坚持市场化方向,但政府监管也不可缺位。肖江平认为,收费标准完全由政府确立是不合适的,目标是业主和物业公司双方博弈,政府规范制约。

资料显示,北京市物业管理从1995年起步,截至4月底,全市共有物业管理企业2300家,从业人员超过20万人,实现物业管理项目4204个,其中居住小区2911个,而成立业主委员会的却只有241个。以政府部门有限的人力,要对如此繁多的物业服务全面介入指导,显然不太现实。

“政府对物业服务市场的介入应该是有限的。”肖江平说,政府介入应集中在三个领域:商业性较弱、政策性较强的物业服务市场,比如经济适用住房的物业服务;商业性住宅小区业主委员会成立前的物业服务市场———这一阶段,业主基本没有选择权;业主委员会成立后的常规物业服务市场,签订合同时双方分歧较大,服务过程中极易产生纠纷,纠纷解决成本较大。

背景:《办法》与《收费标准》方案形成后,市发改委等单位就此两次向社会公开征求意见。2004年5月,又委托有关机构对全市物业公司实际收费水平进行调查。6月30日,还组织听证代表实地参观考察了一些小区物业。

焦点之三:《办法》与《收费标准》的出台———是从速还是缓行近年来,北京市物业服务管理成效显著,但也逐渐暴露出一些问题:一是开发建设遗留问题多,如配套设施不全、规划随意更改;二是物业管理服务水平不高,少部分企业管理不规范,服务不到位,甚至乱收费;三是业主及业主委员会行为不规范,引发纠纷不断;四是市场监管不严,一些物业管理企业违法现象时有发生。

北京市发改委收费处齐佳处长介绍说,2003年11月,国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》,自2004年1月1日起执行。目前有关规定已新于北京市规定,要求我们对现行规定必须立即修订,否则拖得越久,矛盾会积得越多。

北京市发改委常务副主任柴晓钟在听证会上说,物业服务有其特殊性:一是面向固定人群提供公共服务,而公共服务具有不可分割性。比如公共照明,有人说,“我晚上不出门,不需要小区公共照明,不交纳这部分费用”,但小区不可能因为他的生活习惯就不提供公共照明;二是业主的选择性差,无论是选聘还是辞退物业公司都很难,这是一个“分散的人群”对一个“集中的管理者”的博弈,双方谈判地位很不对等;三是服务水平难以量化,物业服务中的“偷工减料”很难发现,监督存在一定难度。“这些特殊性带来很多难点,出台一个令各方都满意的办法非常不易。目前制定的《办法》也还有很多不尽如人意之处,需要不断完善。”在听证会上,代表们还提出不少建议和意见,比如,在小区中设立物业收费监管员,禁止物业公司对未交物业费的业主随意停水停电。来自北京市民政局救灾救济处的丁长利代表说,《办法》和《收费标准》对低收入群体的关注不够,应制定相应措施。

柴晓钟对代表们表示,此次听证会绝不会走过场。《办法》和《收费标准》一定会根据代表们的意见进行修改完善,择机出台。



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