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精明眼:详解房贷新政六大问 你了解吗?

2005-07-12 14:54     来源:

 

提前还贷问个明白

3月17日的央行房贷新政出台后,迅速在各界引起强烈反响和一系列连锁反应,老百姓更是倍加关注。近段时间关于按揭利率变更、提前还贷是否收取违约金等,成为各方热议的话题。记者昨日就一些主要问题采访了多位银行资深人士,在此给出详细解读。


一问:提前还贷违约金如何计算?

目前省内银行只有省中行明确规定要向提前还贷人收取违约金。按照中行规定,借款人若需要提前还款,应缴纳提前还款额一个月的利息作为补偿,利率为当期执行利率。举例说明就是,假如李先生前年3月份买的房子,这个月准备提前还款10万元。那么违约金就以10万元一个月的利息来计,由于贷款利率今年1月1日作了一次调整,提前还贷时违约金采用的利率则按照(5.31%/12=0.44%)执行,要交的违约金为440元左右。

二问:哪种还贷方式能节省利息?

目前,银行普遍采用的两种房贷还款方式为“等额本息还款法”(每个月支付的本金和利息相同)和“等额本金还款法”(每个月支付的本金相同,利息逐渐减少)。在贷款时间相同的前提下,等额本息还款法需支付的利息高于等额本金还款法。以一笔20年期50万元的贷款为例,前者比后者多出46034元。因此,专家建议,如有提前还贷的打算,最好在贷款时就选择“等额本金还款法”,并且尽量在贷款前几年尤其是前5年间多还款,使总贷款中的本金基数下降,则剩余贷款的利息负担也会相应减小。由于“等额本息还款法”初期支付多的是利息,提前还贷减少的本金少,起不到节省更多利息的作用。若借款人考虑到今后会多次提前还贷且有这个经济能力,那么最好将还款方式更改为等额本金还款法。现在多家银行都可更改还贷方式。

三问:提前还贷都有哪些方法?

一,全部提前还款;


二,部分提前还款,剩余贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短;


三,部分提前还款,剩余贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变;


四,部分提前还款,剩余贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。

四问:提前还贷应该怎样办理?

需要提前还贷可按银行要求在相应网点提前申请,如中行是提前15个工作日申请,有的银行则是提前一个月。申请被受理后,便可到银行柜台办理还款手续。需要注意的是,一些银行规定贷款期未满一年的不能提前还贷,而有的银行对提前还贷次数和起点金额还有要求,比如建行要求提前还款数额不能少于3万元等。不同的银行会有不同的要求,市民要提前还款时,应先向自己的贷款银行了解清楚。

五问:不能按时还款会被罚息?

除了提前还贷涉及到违约金问题外,不能按时还款也会被银行罚息。央行此次房贷新政对住房按揭逾期还款的惩罚也更严厉了,由原来万分之2.1的日罚息,改为按照贷款合同上的执行利率再加收30%—50%来执行。据记者了解,省内多家银行都表示会执行此规定,比如建行执行的是加收50%。假如借款人本月月供3000元未能按时偿还,就会被银行以3000元为基数计算罚息。如若连续3个月或一年内累计有6个月不能按时向银行还款,还会被视为断供,很可能有被银行收楼的危险。

六问:下一步有无可能再加息?

央行3月17日首次单独提高房贷利率,目的是为了控制房地产泡沫,也给买楼人以风险警示。不少人预期央行还会继续上调这一利率。记者采访的多位金融界专家都认为,如果此次调控带来的效果没有达到央行预期目标,那么包括继续提高房贷利息在内的调控措施还会不断出台。而央行行长周小川几天前也表示,存贷款基准利率还可能会再变动。银行资深人士表示,预计下半年还会有一个还贷高峰出现。

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