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地根紧缩促热物业 国外基金涉足二次开发[图]

2005-07-04 14:24     来源:

 

由于物业二次开发土地成本低于新项目,而且大多位于黄金地段,因此受到更多人关注,甚至国外基金也开始涉足该领域

5月29日,原奥林匹克饭店更名为北京moffice后正式亮相,由此,2003年被中国银行拍卖的奥林匹克饭店历时两年后终于有了下文,其物业性质由酒店转变成了写字楼。据了解,目前北京二次开发的物业并不少,都是为适应市场需求而产生的,由于其开发成本低、周期短、资金回笼快受到国内外投资者关注。同时业内认为这是盘活烂尾楼,探索城市建设的新方法。


施工人员正将“奥林匹克饭店”换成“北京moffice”。



物业二次开发是适应市场需求

据记者了解,类似奥林匹克饭店这种二次开发物业,在北京也曾出现过。1999年,资不抵债的玫瑰园别墅在京公开拍卖,在其重新包装入市后,成为北京高档别墅的代表。而在此之后,2001年,位于广渠门外大街的世纪阳光开发到一半时,资金链断裂,被中远地产接手后,改造成现在的“远洋得邑”。使其成为当年畅销楼盘。此外,还有世纪鹏安大厦、云航大厦、恩济大厦、恒安大厦等都是经过二次开发后的写字楼项目,目前出租率在95%以上。

对此,北京市建委一位官员指出,二次开发使楼盘的品质有了很大提高,与二次开发前的物业相比更适应市场需求,所以,北京二次开发的楼盘一般都能成功。这是一种探索城市建设的新方法,政府部门也对此寄予希望。

“二次开发不是简单的包装,而是根据最新的市场需求来对产品重新定位,改变过去不适宜的地方,这样,新产品的市场认同度和接收度就会比较高。”万年花城副总经理黄玺庆这样讲。

北京国际投资发展公司总裁杜猛也指出,经过二次开发的房地产产品,更适合市场及时代的需要。过去的一些老楼,设备陈旧,不太适合今天使用,经过改造后,楼宇使用功能增加,完善了产品。所以,二次开发后的楼盘,不仅品质得到了提高,而且也是当前市场所需,一般物业都会升值。像后海边的老民宅,这几年改成酒吧后,租金从过去的一个月几百元上涨到了上千元。另外,二次开发是对已有物业进行开发,可以省去拿地、前期开发的时间,开发周期缩短了,而对于开发商来说,时间就是金钱,资金回笼速度加快,利于开发商资金链的良性运转。

有助盘活烂尾楼

北京兴泰投资有限公司董事长凡学兵认为,物业的二次开发,是盘活银行不良资产的一种尝试。上世纪90年代初,由于经济过热,土地供应过量、市场不规范、法制不健全等原因,房地产开发规模没有得到合理控制,各地都出现了大量的存量房、烂尾楼,积压了大量的资金。如果对其进行二次开发,这部分资产就能盘活,重新进入流通领域。

北京国际投资发展公司总裁杜猛认为,存量房、烂尾楼是一个全国性的问题,这些存量房中有一部分建在城市中心的黄金地段上,浪费了珍贵的土地资源,而且这些“城市癣”还破坏了城市形象。

据北京腾信公司的市场调研部统计,北京目前至少有2000万平方米的存量房闲置。按2元/平方米/天的租金计算,一年就损失146亿元的租金,而且还要支付楼宇的维护费用,比如:消防、电梯年检、冬天供暖等,一栋1万平方米的楼宇每年维护费就在200万-300万元之间。

“如此多的存量房,浪费了大量的资源,因此,需要对其进行二次开发,重新发掘其价值。这不单能救活一个楼盘,而且更是净化了房地产市场”北京信邦房地产咨询有限公司合伙人张健这样说。

土地成本较低

物业二次开发不单可以盘活烂尾楼,同时也是土地市场收紧政策环境下所需要的,尤其在近期,七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》要求,加大土地供应调控力度,严格执行土地利用总体规划、利用计划,同时加大对闲置土地的清理力度。

其中北京市建委的一位工作人员表示,在目前地根收紧的大环境下,对物业进行二次开发不失为一计良策。尤其是北京市中心的土地日益紧缺,很多开发商都大叫“拿地难”。而过去积存下来的烂尾楼、空置房,有一大部分就位于市中心的黄金地段,开发商可以考虑这些蕴含升值潜力的项目。

据记者了解,目前,北京中关村地区的土地开发成本较高,去年底挂牌的中关村西区内i-4、i-5号两块土地,至今半年仍无人报价竞买,就是因为土地成本超过了5700元/平方米,如此推算下来,写字楼价格都在每平方米万元以上。而当年奥林匹克饭店27616.86平方米的面积拍卖价为2.25亿元,平均每平方米8147元,还包括了土建、设备成本在内。“因为过去地价不高,所以相对于现在新获取的土地价格,二次开发成本要低一些。”北京兴泰投资有限公司副总裁李慧琳表示。

国外基金青睐物业二次开发

另外,北京兴泰投资有限公司副总裁李慧琳指出,政府对土地使用权的审批比过去严格,光是前期开发就要在不同部门盖十几个章,不但时间长,能不能批下来还是一回事,而接手老项目做二次开发,只需要开工证、规划证等几个文件的审批,大大简化了繁琐的手续。

由此,物业二次开发的优势已经很明显,所以一些国外基金公司也开始涉及该领域。其中,近日传出摩根士丹利与金地合作,组建合资公司,目的在于收购内地“烂尾楼”和一些已建成但原开发商无力偿债的房地产项目。

对此,杜猛分析到,国外基金有钱没地,二次开发周期短,投资见效快,很对他们“投机”的胃口。他们普遍认为北京房地产市场“水深”,二次开发的投入不算大,几亿、十几亿人民币在大财团看来是个小数目,通过正规渠道转手的楼盘,一般手续都比较完善,没有政策风险和法律风险,符合外资试探性投资的方向。二次开发如果比较成功,楼盘的升值空间要比一次开发大,“有点低价买入高价卖出的味道”。

业内建议

信息不对称易产生转让纠纷

业内建议

通过拍卖等正规渠道获取二次开发的物业

某业内律师表示,开发商在开发建设中,相关手续和资质不健全,项目被太多的债权债务纠纷缠绕,如果在项目转让前没有剥离相关的债权债务关系,新的开发商进行二次开发时将举步维艰。

如果复杂的债权债务关系存在,比如存在以项目抵押的银行贷款、项目工程款纠纷等,那么在两个开发商之间的谈判进行转让项目时,对于受让方,存在诸多的隐患。因为受让方还要承担对转让方信息不能完全知悉可能发生的后果。

其中有的转让方因急于获得流动资金,不惜以低价转让手中的项目,但在谈判过程中,转让方会隐瞒自己负有大量债务的事实。假若转让方在项目转让成功后六个月内破产,依照破产法的规定,法院是可以认定该转让行为无效的,于是受让方不得不承担该转让行为被撤销的法律后果。

该业内律师表示,如果通过拍卖的方法获得二次开发的物业,可以最大限度避免信息不对称。拍卖的程序使得转让的项目法律关系较为明晰,信息公开程度比较大,因为根据《北京城市房地产拍卖办法》的规定,房屋权属有争议的项目是不能参加拍卖的。

天问国际拍卖有限公司总经理季涛认为,在处理不良资产时,采用拍卖的形式,能保证公平、公正、公开,杜绝暗箱操作,竞拍者直接参与竞争,在最大范围内保全了资产。像奥林匹克饭店,因为是中行回收后进行公开拍卖,所以手续齐全,比较公正,因为银行回收后债务关系就不存在了,所以受让人也就不存在历史遗留问题。

开发风险

控制设计、口碑、产权风险

依据物业原有条件,最大限度挖掘物业潜能,使其变为有价值楼盘

北京市建委的一位工作人员向记者介绍,物业二次开发虽然省去了前期开发的时间,开发周期缩短了,资金回笼也加快了。不过,任何一个房地产项目都有风险,二次开发的风险主要在于:历史原因产生的口碑风险,改造时受楼宇原有设计的局限。

对此,李慧琳指出,虽然二次开发存在风险,但也是可以控制的。其中口碑风险主要是历史原因造成的,但二次开发恰恰是提升原有楼盘的品质,使失去价值的楼盘变为有价值的楼盘,为此赢得的是一个好口碑。

另外,物业二次开发不能做超出原有建筑范围外的改动,这需要有一个合适的定位,看原物业最合适做什么。李慧琳说,对奥林匹克饭店改造就是基于这种考虑,因为奥林匹克饭店原来是面积适中的标准间,也有大面积的共享空间,这种格局正好符合小企业的办公需求。根据物业原有的条件来开发,就能最大限度地挖掘出物业的潜能,从而避免了与原物业不相称的情况发生。

另外,针对楼盘在转手过程中可能会存在产权风险,李慧琳认为只要通过正规渠道接手的楼盘,没有暗箱操作,手续齐全,就不会有产权风险。

前景

物业二次开发可作为产业经营

大企业有充足土地储备,不屑从事物业二次开发,而小企业缺乏经验,为此业内人士认为二次开发应由专业公司操作,才能确保物业二次开发成功

商业地产更需要二次开发

李慧琳认为,虽然楼宇的一次开发是在短时间内一次性完成,但商业地产与住宅的开发不同,商业地产需要经营,不像住宅只要交给业主使用后就完成了开发工作,而商业地产楼宇的经营管理、服务是伴随着物业的整个寿命。在这个过程中,如何使楼宇保值、升值,就需要通过二次开发,根据市场需求的变化调整物业,可以是局部的装修升级,也可以是物业格局的调整,还可以是物业使用类型的改变。总之,就是要通过改变提升物业品质,更适应市场需求。

李慧琳说:“我们把二次开发叫做物业开发,包括了物业的再开发、经营管理和服

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