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政策与金融紧缩之下的北京房地产

2005-01-13 16:57     来源:

 

  2004年9月9日上午,“北京四季房展2004年秋季房地产展示交易会”在国贸中心展览大厅隆重举行。此次房展将持续四天的时间,在12日落下帷幕。

  搜狐焦点房地产网将于9日-11日对此次秋展作全程视频直播,并同时联袂四季房展组委会、北京电视台在展会现场推出“2004金秋梦想家园大看台”系列访谈直播活动。

  系列视频访谈将在线提供开发商、业界专家与购房者面对面交流的平台,欢迎广大网友关注我们的精彩视频直播报道,并通过焦点房地产网与地产大腕互动!


  访谈主题:地政策与金融紧缩之下的北京房地产

  时间:9月9日上午 10:00——11:00

  北京合生北方房地产开发有限公司总经理--陈长缨

  华远集团总裁--任志强

  SOHO中国董事--潘石屹

  首创集团总--刘晓光

  金地北京公司总经理--陈长春

  北京城建投资公司营销总监--罗高波

  置业专家--舒可心


  现场实录:


  任志强:到今年上半年住房空置率是不断下降的,连续四个月都是处于下降的,也恰恰说明,我们的住房市场销售情况是越来越好,居民越来越渴望于能有一套满意的住房,这种需求还是在不断的增加。北京市的供应量,短期之内不会出现暴跌和暴涨,主要是未来一段时间里面市场充分供应,否则的话,就会出现土地供应的减少,商品房供应面积的减少,和价格的波动。如果北京市政府采取积极的政策的话,北京市不会出现暴跌和暴涨的局面,谢谢!

  王建民:经过了一番分析,我们知道任总和潘总也是联手企业,由于土地紧缩,还是宏观调控,对于粮票问题,潘总一直也想说两句,潘总说两句。

  潘:我说的话,都让任总说光了,没什么太多说的了,要说一个心情的话,房地产发展商一般都是比较乐观的,因为购买一块地,是几个亿,几十亿的资金投下去,今年年初的话,我预计了一下,今年的房价要涨,今年上半年的情况来看是这样的。我的预计可能要比任志强还要保守一点。在未来的几年时间,我们也看到中国的房地产会出现泡沫,会出现危机,我觉得还是比较健康的。

  王建民:潘总说得非常轻松,因为这些在座的,都是大的开发商,都是这种比较有实力的开发商,他们对于土地的紧缩也好,宏观调控也好,对于他们估计是影响不大的。因为他们愿意国家对有效的治理房地产市场,包括土地市场,这样的话,对于大的开发商来说,他们是非常举手欢迎的。大家知道,我们首创集团的董事长刘晓光,我最近在外地坐飞机,在机场看到刘晓光电视里面的讲话,关于卖房子,各个机场都有刘晓光的演讲。今天我们在现场听听他现场简单的演讲。

  刘晓光:我不是演讲了,我觉得今天非常有意思,我看了看,过去房展一般上午都是专业地产商来,今天上午都是老百姓,说明大家想买好房,因为我觉得来讲,大家有这种需求。从供给上来讲,肯定我们不断的提供供给,今年的供应量,我相信可能会受影响,它会减少。因为你看今天只有37个盘,盘的量小,第二由于宏观调控以后,很多开发商的速度就慢了。我们受的影响就是开工的速度慢了,很多的项目,重新审查你等等。第三,很多的开发商,可能资金有问题,这样的话,量的下降,可能会造成价格的下降。我看了一下,房子是越来越好,给老百姓提供最好的私有财产的投资品,我觉得是非常有意义的。

  王建民:下面我们留一点时间,中间也休场一下,有没有观众想问这几位咱们房地产大腕,有什么问题,现在现场问,比在网上问,其他的电话里问更清楚一点,更直接一点,有没有,没有的话,我们接着下半场。

  谢涛:跟自己生活息息相关的问题,可以请教各位专家。

  王建民:对政策、土地、房产今后的走势感兴趣的,有没有要问的,没有我们不耽误时间。下面我们找一个代表,就是我们的置业专家舒可心,也是我们购房人的代表,双重身份的,既是投资者,又是消费者。

  舒可心:关于国家土地政策,以及国家金融宏观调控,作为百姓来讲,担心的就是房价。但是我想告诉大家,买房有两类,一类是我们打算买房的人,是今天更多的人士,还有一类我们今天这样买了房的人,还有很多在后面。买了房子的人,都希望房价不要跌,没有人想买房还跌的。没有买房的人都希望房价跌,这里面有一个道理,有一个理性的问题。

  在香港买房有一句俗话“只要你喜欢的就是好房子”,跟价格无关。很多消费者买彩电也好,买化妆品也好,喜欢就好。买房子只是太贵了,所以在等。这种情况下,如果我们谈投资,用于投资,我觉得这个可能是要慎重考虑的。因为作为五十万,一百万的投资,一般的百姓把握不住,现在中介市场上也没有一个好的房地产投资顾问的服务。跟着大窝哄就不容易赚到钱,特别是股票市场有这么一句话,连门口看自行车的老太太都懂买这个股票的话,这个股票就不能买了。以前中国见面是你吃了吗,又有一段时间是你离了吗,现在见面是你买房了吗,都在谈买房的问题。现在我想告诉大家,如果消费者你们想买房,自己改善生活那可以买,如果你们想买房,用于储蓄,零存整取,这种储蓄,最多就是理财,如果想投资,那还是让他们去投资。刚才潘总说了,拿几亿,几十亿的钱去买土地,上他们去冒这个风险,我们老百姓就是改善自己的生活为主。大家可以看到外面,现在现房多得是,所以说我建议大家,认认真真的去淘现房,不会出现以前买期房那么多广告和现实之间的差别。说句公平的话,广告和现实之间的差别,一半赖开发商广告做得特别特别好,一些什么欧陆风情也好,或者是高尚社区也好,这些词在我们脑子里形成了一种概念,而这种东西就是没有任何的量化的指标。所以说一半赖开发商,一半赖我们自己,谁让我们理解欧陆风情就跟巴黎罗马的大街一样,发展商没这么说。

  所有人买了房子,有一点大家都不关心的就是物业管理,整个社区环境什么房子留得长,不被拆,就是有文化的房子。为什么核心的房子能留着,就是因为有文化,王府为什么不拆,就是因为有文化。什么样的房子有文化?有钱人的房子有文化,有钱人的房子才可以用吃、喝以外剩下的钱来建立社区的文化。但是我们中国的老百姓买了房子以后,不在乎社区的文化,随地吐痰,乱扔纸,把整个小区弄的跟大杂院一样。我在网上一直呼吁不要私搭乱建,开发商给我们盖的房子特别漂亮,开发商走了,这个小区是我们自己的是,我们自己是主人了,就乱糟蹋,我们下次要是再吐痰,就往外吐,由北京市政府花市政的钱去扫,别吐在小区里面,这是拿物业费在扫,我们自己的钱。我们买房的这一天起,这个家就有我们的一份了。

  所以我想告诉大家,今天的房展会,大家认认真真的淘,说起我买房的经历,企事业是淘来的,开着车在北京到处转,转了半个月,挑好了交定金,最后再把把定金要回来。再找律师,律师也是骗人的,律师卖的是知识,多找几个朋友一块儿,好不好。所以大家不要在乎土地多了少了,相信政府,宏观调控也是为了全国的经济。

  谢涛:舒老师代表购房者提出一个很尖锐的问题,各位开发商一直在说房价一定会平稳上升,我们看到这两年的现实也的确如此,但是房子的租金在往下跌,所以各位老总,对开发商非常看重,很尖锐的问题,有什么样的想法,这样房子的投资价值是不是还有。我们先请城建的罗总说一下。

  罗高波:其实我觉得大家看房价不要单纯的看价格,绝对的价值并没有特别大的可比性,因为它的品质是不一样的,大家其实可以很清楚,十年前的房子,筒子楼,再卖出来。价格也不会很贵,大家应该看到品质,周围的基础设施配套,环境,一分钱一分货,否则的话,就不公平。

  潘石屹:其实看一个房地产市场,还是跟租金水平有很大的关系,就是这个租金回报率,是真正衡量这个房地产市场,是不是健康的。北京最近几年,大概在过去的五、六年时间吧,租金太高,房价太低,所以说最后的结果呢,就是买了房子租出去的回报率非常的高,有一点高的离谱。大概最高的能够达到15%,少一点的也能够达到10%,这个水平跟国际任何一个市场相比都是不正常的,还应该往下跌,应该跌到银行存款的利息加两个点,就是正常的租金回报率。当然中国可能有投资风险,加三个点,如果是长期维持在租金回报率10%以上是不正常的,所以说在过去的两年时间,北京的租金是在往下跌。我想在未来的几年时间能看到的,租金还要跌。就看跌的这个幅度有多大。像国贸附近的很多房子,维持在20%的租金回报,相当于股票市场的PE值是五倍的PE值。现在中国股票市场是40倍的PE值,所以说这个衡量的话,就是房地产市场跟股票市场可以比的就是租金回报率和市盈率的PE值的比较,这样来看,房地产市场的投资回报率太高。

  还有一种情况就是个人购买的房子,我个人购买实际上也是可以算投资回报的,你可以比较你的同时购买房子的人来算,相当于你自己购买房子租给你自己。

  舒可心:原则上潘总说的对,租金汇报率应该是8%左右,但是他说得太专业,我告诉大家怎么算。房价是月租金的一百倍,月租金一万,房子是一百万,这个房子就能买,大概租金回报率是8%。

  王建民:一百个月就能把本收回来。

  舒可心:理论上是这样,潘总说的太专业,假洋。

  谢涛:这是北京电视台跟搜狐焦点网联合直播的老总系列访谈,现在探讨的话题是土地和金融政策双重重压之间的北京房地产,大家对这个话题有没有想提问的,可以举手问一下各位老总,有没有。

  提问:潘总,您一做项目,总是做高端的项目,什么时候真正嫩做一些百姓关心的安心房,安居房,一些百姓房,谢谢。

  潘石屹:其实这是一个想法了,就是在北京,这个市场中,中低档房子的量太大,就是从解放以后,在二、三十年的时间,按照建设部统一的图纸建的这一批房子,大概全北京有两百万套房子,都是属于中低档房。最近几年时间,又建了好多经济适用房,也是中低档房,所以这个市场中,不缺中低档房,缺的是高档房。只有你建了高档房,房子和衣服不一样,它是可以服务好几代人的,可以服务好几个家庭的,所以你只有给有钱的人,今天有房子住的人建房子,他腾出来的房子,可以给想改善条件的人,腾出来比较好的房子,可以租到市场上去。经过几个循环,就跟上楼梯的台阶一样,社会上所有的人都可以上一个台阶。

  你可能觉得二十年前,三十年前建的一个30平方米,50平方米的房子,因为你的收入提高了,家庭人口增加了,不能满足你的需要。可是对于一个没有房子住的人,刚毕业的大学生,刚刚参加工作的人,它可能就是一个宝贝。所以我们看房地产市场,一定要有一个市场的观念,有一个流通的观念,不能按照计划经济,租一个房子住上一辈子,现在要把房子看成是一个商品,能够很好的让它流通起来。我觉得今天的房展会,就是一个流通的场所,对于我来说,认为没用的东西,垃圾,对于他来说,可能是宝贝,这就是市场。

  提问:我想问一下刘总,对于今年下半年别墅市场的走向怎么看?

  刘晓光:在回答你这个问题之前,我回答舒先生,第一个,好房子也是好投资品,我不同意你说的不是好的投资品。11年以前的房子,世界各国的房地产市场当中,没有说不把房子当成投资品的概念,这个是没有的。第二是买期房,好房子就要买期房,公元大道开始买一万二,后来一万六,一万八,好的房子,只要品牌好,确实品质好,是可以买的。第三,别墅市场,北京下半年的别墅市场,应该是很好的,供应量太小,品质现在正在上升。我们的项目一个月39套全卖了,说明真正的有这种需求,谢谢!

  王建民:刚才讲了关于高档房的问题,现在陈长春先生一直没发言呢,陈长春先生既有高档房,也有中档房。

  谢涛:陈总是来自南方的著名开发商,金地集团北京的老总,跟其他几位一直在北京做项目的老总可能对于北京市场有不同的认识。

  陈长春:1998年深圳市把所有的土地拍卖,招标处理,从1998年开始,到2002年,2003年的时间,我们可以观察到市场的规律是第一房子确实在涨价,价格上涨的幅度,在初期会上涨稍微少一点,速度会越来越快。大概到了2002年底的时候,房价上涨的速度开始下降,这是第一个。

  第二,由于房价的上升,致使消费者无法接受,现房的量越来越多,这时候我们看到大量的房子都是现房,但是随着也全都消化了,这也是可以观察到的一个现象。

  第三就是在房展会上,可以明显的感受到,所有品牌发展商的房子会更加受到业主的关注,而普通的房,一般的发展商相对会有困难。这三个趋势,是我们非常清楚的可以感受到的趋势。而且我觉得,北京也肯定会出现这个规律,因为这个规律基本上是一样的。

  第二个就是关于831政策以后,我觉得对于土地未来发展的一个变化,这也是我们非常关心的一件事情,也是我想很多发展商,也是关心这个。刚才我跟潘总聊的时候,潘总说他新的项目只能做一年,大家都会关心未来土地发展怎么样?由于现在所有的土地只有一个渠道,就是政府通过招拍挂垄断的这样一个渠道,这样的渠道,可能就会带来所有的土地出口只有这么一个方向。由于单向的政府的垄断,有可能致使在供应链的调节上,会使我们的土地价格不断的上升。如果不能够很快的有一个途径来解决,保证土地的供应量,土地价格的上升也会非常快。

  土地价格上升的幅度一旦快起来,房价的速度,就可能出现更快速的攀升。这样的一种攀升呢,可能会带来问题,在二级市场上也会带来问题,就是我们的客户,我们的老百姓,有没有可能承受得起这种价格上涨,但是这种上涨,肯定也会带来另外得好处,因为一旦土地价格上涨,发展商必须得想办法提高产品的质量,提高产品的档次,提高产品的品质,才使得房价和地价的匹配关系,能够使发展商获得一些应该获得的利润。所以说这个好处呢,虽然有,但是由于房价的上升,也可能给老百姓的生活,房价上升以后,也可能会带来一些问题。所以我们也担心这个政策,在未来执行的过程中,能不能有土地充足的供应量的保证,来达到使房价在土地资源供给上,能有一个平稳发展的过程,我想这个是至关重要的,这才是能够使得这一个市场,能够维持平衡,均衡发展的一个过程。

  王建民:大家看来对于房价是比较关注的,今天我们上午的主题是房地产土地和金融紧缩宏观调控的话题。我们现在转换一下,因为我们房价的问题,在明天上午有专场对价格进行讨论。现在我问几位老总一个问题,关于宏观调控,831文件出来了以后,我们都有哪些相应的政策,或者叫准备来适应这个政策。

  罗高波:我先说两句,首先我回答刚才那位提问的问题,潘总是做高端住宅的,如果你想买中档住宅找北京城建,我们就是城乡结合带的项目。同时向各位透露一个消息,如果有开发商或者是其他的,你们开发商手上有城乡结合带的项目的,可以找我们,我们想进行这些项目的收购、重组和并购。

  潘石屹:现在房地产的政策比较多了,刚才我仔细听了一下任总已经全说光了,我总结一下就是第一个是在全中国范围之内,农民的地再也不能让征了,冻结了。第二个就是叫拆迁纠纷集中地方的再也不让拆了。第三个是只要房地产发展商有拖欠工程款的,建委再不能够给新的项目发开工证了。第四个就是大家刚才说了好场时间的,831大限,2004年的8月31号以后,在中国的土地上,再不能有协议出让的土地了。所以说这个门槛,有多少过得去的,在北京有30%过得去,有70%的没过得去。所以说这四项政策,对于所有的房地产发展商来说,没有一个好消息,无论是征地的冻结,拆迁,纠纷集中地方的冻结,然后还有就是拖欠工资,拖欠工程款,不发开工证,还是831大限,都是四个减少供应量的消息。所以对房地产发展商来说,只要对我们听不到什么坏消息,我就觉得都是好消息。所以说对于我们公司来说的话,这四个坏消息,都没有掉到我们头上。所以也没什么好消息,也没什么对策,只要没有坏消息就不错了。

  谢涛:任总在831大限之后有没有一些策略。

  任志强:我们不需要什么新的,任何一个发展商都必须遵守政府的规定,如果政府原来用协议出让的方式供应土地,发展商就用协议出让。如果政府说要用招拍挂,你想不招拍挂也没办法。所以你无论如何要服从政府的规定。没有任何一个行业像房地产商一样受到的管制最多,做电视机可能盖五个章就够了,做房地产要做二百多个章,哪一个不遵守政府的规定也不行。所以说任何的房地产发展商首先得遵守政府的规定和法规,否则你就成了假冒伪劣了,或者是走私了。如果国家政策在一个统计的步伐下,都进行了改变,我想全国各地的发展商都一样,必须要按照政府招拍挂的方法去进行。在831之前,我们就从通过用招拍挂的方式取得了一些土地,比如说我们的工程项目,就是招拍挂的。所以我想,没有学会按政府规定办事的企业,一定会在这次831之后,学会这样的一条规定。只要我们按照831的规定,政府11号令的规定,大家遵守了,通过招拍挂获得土地的话,市场化的程度就会提高。为此,可能有的企业需要去融资,因为你目前不行,比如说这次挂牌的土地,很多都是9个亿,10个亿,20个亿,首先你得有大量的钱,这是任何一个不管是房地产商,还是其他的企业,都需要解决的资金的问题。我想土地政策的改变,会按照新的土地供给政策去执行。

  潘石屹:前两天在雅典开奥林匹克运动会,就是开到第二天的时候,中国有了一对跳水的,前几轮都跳的特别好,动作都特别连贯,结果最后一次跳下去了,就拿金牌了,跳的时候,跳板高的时候,他就低了,低的时候,他就高了,最后让跳板一翘,掉到水里了。中国丢了一块儿金牌,我看了以后特别可惜,所以说跳水的跳板就是831大限,房地产发展商要顺着它走,你要是跟831要冲突了,你就跳不好,就掉在水里了。

  王建民:反弹作用,我问一个问题,831有没有提高门槛的作用?

罗高波:肯定有作用,你定了合同20%,马上就是80%,这是第一个。第二个,过去来讲,一期,二期,三期可以分着做,现在第三期,第四期你要招标了,我们现在的对策有三条,抓紧开工,抓紧卖,有品牌的公司出现这个问题了。第三,我们要做好新的招标的准备,适应政府的要求,招标的土地,开工快,手续快,以前的协议土地,虽然有的便宜,但是办手续的过程当中,拖你两年,也很麻烦。

  谢涛:在场的观众有没有什么问题,来问各位老总的,有的话,跟我举一下手。

  提问:我想问一下舒先生,作为买房专家,中国的房地产跟国外相比,国外买房用三、四年就能买得起,但是咱们中国,特别是北京,甚至可以用上一辈子,这样的情况下,我们国家的房价还在继续的往上涨,你说这样您觉得会不会造成房地产的泡沫现象,会的话,大概您预测一下会在什么时候?

  舒可心:你可能不太了解国外,国外有的人一辈子都买不起房,一辈子住公寓,租房子住,香港人一辈子为房子而拼命,跟大陆的情况差不多。香港一平方尺房子面积跟我们一平方米一样,大概是北京房价的十倍。我想我们每一个老百姓,每一个人的经济情况不同,你每个人的经济状况不同,你一定能有适合你的房子住。那么政府是干吗的,政府就是使得所有的老百姓都有房子住,居者有其屋,都有自己的地方住,如果实在是没有房子住,政府也会采用廉租房的办法。所以我觉得我们现在的老百姓,自己是处在一个中层的收入,或者是中层的资产水平上,去看着一个高档的房子,这个时候,你永远扒不上那个房子。潘总讲的也有道理,先买一个便宜的房子住,随着工资的增长,把房子卖了,用成新房子的首付,在香港买的房子就是这样,我第一个房子是只有三十多平方米,香港人工作了以后,先买一个房子,从五千港币涨到一万港币的时候,他再换房子。关于这个问题,不是像外国人说的,拿三年的工资就能买一个房子,没有那么简单,也是很贵的,这个供需矛盾决定了价格,我今天在这儿呼吁,所有的人都不买房,房子就便宜了。

  王建民:这样我们今天的第一个访谈节目,到此录制结束,如果大家没有尽兴,可以登陆我们的焦点网,焦点网有实时直播,下周日晚特别节目也可以收看。

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