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中国商业地产网————住宅开发商征战商业地产

2004-12-20 14:32     来源:




 


6月20日,位于广州传统商业旺区上下九步行街的名汇商厦内一片忙乱,驻场主力店新大新百货分店以“合作方名汇商贸单方面中止合同”为由突然撤场,导致绝大多数同场经营商户闻风退出,这座营业面积达2万多平方米的商城,迅速陷于瘫痪状态。
由于该事件的主角之一名汇商贸公司,是广州颇有名气的民营房企英华集团的子公司,而名汇商厦便是该集团旗下开发的若干商住物业之一,引起了不少房地产开发商们的密切关注。
目前,有关此事的是是非非,名汇与新大新仍各执一词,但新大新分店进场一年多来据说“高达900多万元”的亏损,无疑是双方分手的主要导火索。不过,有资深人士分析,“新大新撤离名汇”事件的根源其实在于,一些以住宅开发为主的房企,试图涉水商业物业却又不谙其开发经营之道,所以难免碰壁。尽管该事件的发生,已经充分暴露了住宅开发商在涉足商业物业经营时水土不服的毛病,令这类尝试前景如何不是十分明朗,但仍有广州知名开发商知难而进。
房地产界早就流传着这样一种说法:商业地产是真正地产大鳄的游戏。如今,游戏序幕刚刚拉开,众多地产大鳄将如何演绎这一市场呢?
住宅开发商转战商业地产
广州住宅市场已经供过于求,据估计,目前平均销售利润大约仅为10%,而商业物业销售一般估计仍有15%-25%的利润空间,两相比较,有些住宅开发商仍对商业物业开发垂涎三尺,也就不难理解了。
除了如今风头正健的若干大型商业物业开发,广州一些原来主要从事住宅开发的房企,也纷纷开始将触角伸向商业地产,“新大新撤离名汇”事件中的英华集团便是其中之一。如曾开发市区多个中型住宅楼盘的信和集团,在连续开发了信和广尝好信广场,引进好又多超市和广百百货合作并尝到甜头后,今年初正式明确对外界表示“向商业地产转型的决心已定”,其今年底将动工的3万平方米纯商业物业百信广场,据称已与家乐福、广百等大商家签了20年的租约。
“广州的住宅开发市场竞争大,利润低微,而且要求规模经济,我们土地储备有限,越来越感到很难再有发展空间”,信和集团副总经理周光绍在解释他们实行战略转型的原因时说,“商业物业开发门槛比较高,竞争相对小一些,我们希望获得先行之利”。今年4月,广州房企龙头合生创展也宣布,将在天河区东部投资开发其首个大型综合性商业项目“骏景商城”。
“住宅面对普通消费者,靠一次性销售获利,可以分期滚动开发,是短线投资,而商业物业面对商家,靠长期经营收取租金盈利,必须一次建成悉心培养,是长线投资”,曾主持过广州多个大型商业物业营销工作、现任光明广场总策划的资深商用物业策划师周颖舟说,“打个比方,住宅开发就像种庄稼,商业物业开发经营就像养小孩,两者不是一回事。”
根据观察,广州乃至国内既做房地产投资,又从事商业物业经营而能得心应手的开发商不多,连大名鼎鼎的万科,也最终选择了退出万佳百货,专攻住宅业务的路子,大连万达算是一个特例。至于香港以房地产开发起家和记黄埔、新鸿基、新世界、恒基及恒隆等几大财团,为何在这方面表现出众呢?“人家经过了数十年的积累,资本运作能力极强,这对资金高度密集的商业地产开发来说,绝对至关重要1张广忠分析道。
大型商业物业涨潮
据戴德梁行研究顾问部提供的资料显示,去年第四季度至今年第一季度,广州市新推出的主要商场物业达10个,总计商业面积约62万平方米,其中有一半项目商业面积接近或超过3万平方米,而坐落于著名的天河城广场东侧、迄今为止广州最大的综合性购物中心正佳广场,商业面积则高达30万平方米!与此同时,市场上一直风传今年内要在天河区东部破土动工的“奥林匹克”和“花花世界”两大超级购物中心,建筑面积也均达数十万平方米。
广州中原地产较早时公布的一份研究报告《近年广州商铺市场总览》亦指出,“自1998年商业物业供应达到顶峰,出现大量空置铺位后,近4年来广州市原八区商铺批准预售面积、成交面积、成交金额及成交均价都有不同程度下滑,但2002年下半年商铺市场逐渐升温,随着众多大型商业物业相继入市,今年该市场必将掀起一个新的高潮。”
对于“下半年广州商业物业市场将出现大行情”这一判断,业界是仁者见仁,智者见智。
熟悉商业物业开发的人都明白,此类物业投资周期长,投资风险高,经营难度大。就像目前已经入市的这些项目,至少两三年前、甚至更早就开始筹备了。“每个成熟的商业地产开发商都会有一套周密的项目开发推广方案,有自己既定的节奏,并非如局外人想像的那样,拍拍脑袋就一起凑热闹来了。”珠江恒昌副总经理兼商业总监张广忠笑着说。
主管广州地区业务的戴德梁行副董事梁国思也认为,与其说这一波商业物业的推盘高潮是受某些短期行情因素所激发,不如将它与近年来广州整个城市经济的不断发展以及居民生活水平迅速提高所形成的强大消费需求结合起来分析。
有统计表明,去年是内资及外资零售业抢摊广州势头最猛的一年,全年新开张的大卖场共有23家,其中既有深圳万佳、上海联华、北京华联、国美电器等国内知名品牌,也有法国家乐福、美国普
尔斯马特等世界级企业,而本地的广百、新大新等亦不甘落后。仅去年第四季度,全市各区百货零售业超市新开业面积就超过了120000平方米。
“广州零售业对内对外的开放程度暂时不如上海和深圳,但广州人购买力很强,最近加快了开放速度,也在情理之中。”梁国思表示,“这就非常有力地拉动了市场上对大型商业物业的需求”。
商业物业开发经营门槛高
谈起广州大型商业物业的开发经营,自然不能不提天河城广常1996年2月正式开业的天河城广场,营业面积超过10万平方米,总投资达12亿元,是广州第一个、也是迄今为止经营上获得最大成功的一个现代大型综合性购物中心。据了解,自2001年起,其商场出租每年回收的租金就稳定在2~3亿元左右。
继天河城之后,近两年经营业绩同样出色的大型购物中心,当数位于广州起义烈士陵园附近的中华广常现任中华广场物业经营管理公司董事总经理的欧小卫,正是当年天河城的主要创业者之一。他这样总结大型购物中心的开发和经营心得,“第一,选址准确;第二,达到一定规模;第三,要沉得住气!”
对于选址和规模的重要性,进入珠江恒昌前曾任广州惟一一家百货零售业上市公司友谊股份副总经理、在零售业界浸淫超过10年的张广忠,与欧小卫看法相近。
张指出,一个营业面积10万平方米的大型购物中心,每天至少需要20~30万的消费人口支持,因此物业周边是否有足够的常住人口和流动人口,交通条件是否便利,客户的消费能力和消费特点如何,这都是在当初选址时要仔细考虑的,同时还要注意跟整个城市发展规划的新走向结合起来。
“说到规模,现在主力消费人群年轻化,他们更注重娱乐化消费、体验式消费、感性消费,一站式购物休闲服务越来越受欢迎,吃喝玩乐,尽在其中,没有那么大的场地,能容得下如此丰富的功能吗?”他反问。
至于何谓“沉得住气”,欧小卫认为,所处地段具有潜力、规模达到一定程度的大型商场,从开始招租到经营环境成熟,短则一两年,长则3年,所以经营者绝对不能浮躁。“你需要时间去整合周边地段的商业气氛,养活众多租户,培育忠实的消费者,如果没有足够耐心,一开始你就注定要失败。”
当然,唯独那些实力足够雄厚的投资者,才有沉得住气的本钱。天河城广场的投资组合中,就包括了粤海集团、广发行等九家投资公司及银行,所以它们才能安然度过头几年的困难,并坚持全部出租,“一寸也不卖”,确保了业权的统一,为整个物业的统一经营管理奠定了基矗
“业权过于分散往往是商场经营者的致命伤,广州部分大型商业物业始终做不起来的主要原因就在这里。”欧分析道,“为什么开发商总急着卖铺?道理很简单,手头的钱有限,需要迅速回笼资金以便周转嘛。”
“泡沫”说并非空穴来风
正因为商业物业开发经营有一定难度,投资风险很大,被行家公认为房地产业里的高端产品,以致于有业内人士指出“广州商铺市场可能出现泡沫”。
长期代理商场策划与租售业务的美联物业广州公司总经理潘伟雄即表示,大型商业物业市场运作的成功,需要大量资金和人才的有力支持,需要对回报期较长的心理准备,需要外部市场环境的配合,也需要摆脱产品同质化的创新包装策划,数者缺一不可。“但从最近新推的这些项目的情况判断,能满足以上条件的不多,广州以往不是没有出现过大家当初寄予厚望,结果却很尴尬的项目,所以我对它们能否顺利为市场接受,基本持保留态度。”
张广忠也认为,一方面同一区域内同类物业过于集中,会造成恶性竞争;另一方面某些大商场为尽快售出商铺回笼资金,承诺提供“返租”优惠,令接近八九成买家是投资者而非真正的经营者,使日后的统一管理更加困难,同时“转手炒铺”之风炽热,一旦商场做不起来,泡沫破裂,大量小业主肯定要吃大亏。
值得注意的是,去年以来各大百货零售业商家对广州市场的积极争夺,是刺激当地商铺市场快速升温的强心针,但今年前几个月,先有百盛百货退出中泰广场,后有北京华联缩减其在珠江新城广场的营业面积,加上最近的新大新撤离名汇商厦事件,零售业内竞争之激烈可见一斑。
可以想像,一旦各大商家对大面积商场的需求出现下降趋势,目前大型物业普遍通行的“以接近成本价的优惠租金吸引主力商家进场,从散铺租售中获利”经营模式将被打破,其所引起的连锁反应会有多严重。
资料来源:中国经营报 作者:谭洪安

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