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中国商业地产网————央行121号文件催生地产基金

2004-12-20 14:32     来源:




 


树欲静而风不止
尽管央行121号文件传递出一片肃杀,尽管《产业基金法》迟迟不出台带来了无数的疑问,但张宝全等大鳄还是开始了地产新政的实验。几乎与此同时,国务院18号文件也恰逢其时地出台托市。显然,这些实验还不仅仅是一种自救的冲动,更重要的是,它站在整个地产业角度上的思考,不仅为整个产业的将来奠定一块稳固的基石,同时也为地产基金的合法出台起到了催生的作用。
张宝全们的苦恼
“夜长梦多!”作为京城首屈一指的地产开发商,几年来始终顺风顺水的张宝全今年却遇到了难题,首先是苹果社区截止到今天都迟迟未能开盘,而更让他想不到的是今年6月央行出台121号整肃文件,给期房没有封顶就办理按揭贷款的惯例亮出了红牌。这让本来就因为迟迟不能销售的苹果社区更是雪上加霜。增加销售周期不仅将损失更多的客户资源,还增加了开发成本。毕竟从楼盘领到预售证到封顶这一阶段时间,不能让购房者贷款,形成了一个事实上的“按揭断带”。
长袖善舞的张宝全当然不会坐以待毙。8月份,今典集团拿出两个亿,开始了著名的“121实验”。通过北京市商业银行,今典以“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者,借此来保住这部分客户。就是说开发商掏钱来填补楼盘没有封顶前不能办理按揭手续的空挡。这样也避免了“封顶按揭”的尴尬。当然,张宝全这种做法也引起了有关部门的质疑。在今典“贴息委托贷款”推出一周的时间,央行和银监会就曾派人对此事进行调查。结果是:张宝全打了一个“擦边球”。
尽管拔了头筹,可张宝全依然很无奈,这种“贴息委托贷款”毕竟是不得已而为之。按照原计划,今典还准备推出10亿这样的“贴息委托贷款”,但这毕竟不是长久之计。对于张宝全这种“财大气粗”的地产商来说,打出擦边球还尚有可行空间,对于一些相对小型的地产商来说,这就是一项不可能的任务。
最好的方式,就是把这部分“按揭断带”,转化为房地产按揭基金或者房地产信托计划,打通房地产企业的融资通道。而这种房地产证券化的发展也是中国房地产业发展的必然趋势。目前,张宝全正和至少三家基金、信托公司洽谈,准备推出按揭基金来保障期房销售。
本土基金蠢蠢欲动
沉默未必不是没有话说,张宝全的苦恼代表了大多数地产商心中的抱怨。作为房地产重要的融资渠道,地产基金与地产信托在中国一直隐身幕后,这一次因为121号文件而不得不走向前台。
包括有着海外资本背景的中国房地产基金负责人、北京太平洋城董事长胡旭成在内,不少地产商同样也看到了121号文件的积极意义:对地产信托和房地产基金来说,这是一剂催产剂。
尽管到目前为止,国内还没有一部产业基金法,有关部门也对此三缄其口,但是许多民间资本已经按捺不住缺失的寂寞,跃跃欲试地推出了类似的项目。前年,由五矿集团房地产、首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司,开始了房地产投资基金的投石问路。
遗憾的是,到目前为止,该公司还没有成立一只地产基金。总经理黄玺庆的解释是,内地还没有相应的法规,真正的本土地产基金很难落地。成立后该公司就成立相关部门,专门办理有关地产基金的手续。但由于国内法律瓶颈一直没有结果。现在该公司也正与海外一投资集团接触,寻求新的房产基金突破口。
也正因为如此,9月20日,堪称内地首只地产基金“中国住宅产业精瑞基金”也不得不借道香港,然后才在北京亮相。精瑞基金属于公司型投资基金,注册地在香港,基金规模为1亿美元,全部在海外募集,基金性质为离岸基金,并将采用封闭的私募形式募集资金。所谓离岸基金指的是所筹集的资本都是海外资本,而非内地资本。
该基金有关高层十分谨慎地透露,目前仍处于境内外公司的注册阶段,同时进行募集工作和基金项目的启动工作,预计2004年7月完成招募。精瑞基金最初计划在《产业基金法》出台后正式发行募集,但《产业基金法》出台日期尚未确定,要使募集资金“合法化”,只能走在境外注册的路子。因此,精瑞基金采取在香港注册基金、在内地组建投资管理公司的方式设立,以此来规避法律障碍。
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对这个基金亦表现出谨慎的乐观。他认为精瑞基金的设计严格遵守“三合法”原则:一要符合中国目前一切有关金融、投资的法律法规;二要符合境外基金注册的法律法规,按照正式的国际基金方式运作;三要设计出一个模式,尽量符合将来出台的《产业基金法》,以便于将来正式在内地注册。
民间资本的投石问路,并不能完全化解张宝全们的忧虑,尽管目前有国外地产基金进入国内市场,但绝大多数都是投资基金,还没有一只针对房地产消费按揭的“消费基金”或者说“按揭基金”。与动辄以亿为单位的投资基金相比,这种“消费基金”的风险实际上非常小。这里说的“按揭基金”,就是针对央行121号文件出台所形成的“按揭断带”专项基金。就是说,楼盘取得预售证后,销售期房这部分资金由“按揭基金”来承担。等楼盘封顶后,再由银行介入办理按揭贷款。“按揭基金”从银行得到自己的投资款项,原先业主与基金的债务关系,转换成业主与银行的债务关系,形成的无疑是一个双赢的局面

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