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中国商业地产网————民间信用与民间融资

2004-12-20 14:31     来源:




 


民间信用与民间融资
全橙地产增值服务(中国)有限公司执行合伙人、首席顾问 朱凌波
  


  在银行信贷收紧的情况下,大地产商可以优先利用上市、基金、信托、债券等融资方式,而中小地产商也并非像人们预测的那样面临断炊之虞。在实践中他们形成了自己独特的生存方式,即更多地借助民间融资方式,并形成了一套特殊的信用规则和信用链。121文件出台后,中国地产界关于融资的话题空前升温,一些地产大腕纷纷惊呼,一大批中小房地产商将由于资金门槛的抬高而被迫出局。因为业界一般都认为中小地产商严重依赖银行贷款,而不像大地产商可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等所谓创新融资工具。
  现实到底情况怎样?是不是央行121文件的出台和随之而来的一系列对房地产的金融紧缩政策就预示着这些中小房地产商们普遍濒临生存的困境呢?本人在从事地产操盘、地产培训和地产咨询工作期间接触了大量中小房地产企业(项目)尤其是三、四线城市的案例和事实证明——其实不然。中小房地产企业尤其是三、四线城市的中小房地产企业已经形成了迥异于大房地产商的独特生存方式和融资链条,也许一直以来他们除了依靠银行贷款这条渠道,更多的是借助民间的融资方式而且逐渐形成一套特殊的信用规则和信用链。有的是靠民间协会如温州的商会,有的是靠一个既定的圈子如同学战友甚至赌友,还有靠在当地举足轻重的某个官员甚至黑白两道的大哥来维系和支撑一种信用关系。实际上在这个长长的信用链除了我们耳熟能详的抵(质)押、担保和授信等银行信用方式外,人格信用、商业信用等民间信用有时在民间融资的过程中起到的作用更大。我个人认为人格信用虽然最重要,但由于太个性化和形而上学,一旦破坏风险也最大。因为在当今这个拜金社会,一旦利益数倍于风险甚至能完成一个人一生的生活保障和财富积累,大多数人都会选择铤而走险。这也是很多高官腐败和商人诈骗的致命动因。而商业信用最应大力提倡和促进,特别是在房地产这个行业链最长的行业里。我们都知道其实一直以来,房地产行业的垫资现象是最严重的,而且从建安到材料到部品一环套一环,涉及上百个行业。如何把这种自发的民间的赊欠行为或者银行界所言的三角债变成商业信用,确实是一个值得研究和实践的话题。
  我最近通过非业内朋友了解到一个叫“中国商业信用交易体系”的机构,他们通过会员制封闭式管理、交易额度制、信用担保公司及银行代理结算等一套行之有效的制度设计和专业方法在这方面做出了重要和可操作的开拓。我也正和一些金融界和业界的朋友研究看怎么把这套东西引入房地产界,成立一个诸如“中国房地产产业链商业信用联盟”的机构。
  说到民间信用和民间融资,大家耳熟能详的无疑是温州的商会。
  我在去年哈佛大学和清华大学联办的《中国城市运营商》培训班上有一个温州的学员,是某一线城市温州商会的常务会长,现在在一个三线城市运作一个很大的复合地产项目。在一次学员的内部交流会上就曾生动地介绍了温州台会式的集资方式。温州人有了好的项目首先不是找银行而是在商会会员间筹资,当然他们有比较严格的规则:一是只局限于温州人;二是商会其实起了很重要的第三方信用担保作用;三是自愿和价高原则。温州人的民间集资是比较成熟的,与我上面所说的“中国商业信用担保体系”有异曲同工之处,只不过一个是区域性和民间性的,一个是行业性和专业性的。
  其实民间融资方式也无非主要是股权和债权两种形式。股权形式因为涉及注册公司和分红的问题,自然有公司法和公司章程为依据,一般比较标准化和规范化;而民间债务融资我们一般称为高利贷或非法集资。在现实商品社会中,有两个铁的事实无法回避,一是由于银行存款利息经过9次下调已经非常之低,年息不到2%。即使这样23万亿的银行存款尤其是11万亿的储蓄存款——民间资本急需寻找投资品种和渠道,这也是为什么房地产信托产品推出后火爆的原因。甚至一些“非法”民间集资也屡屡得手。
  资金的天然逐利性决定了必然向高利润和高回报的行业流动——房地产行业15%-30%的平均利润空间注定了是民间资金追逐的首选行业之一,更何况由于利率的放开,农村信用社的利息浮动可达10点多。
  其实在中国的资金市场上,民间资本一直汹涌澎湃,举足轻重,像当年官方都承认的股市私募基金就达8000亿人民币——试想11万亿的储蓄存款一旦决堤该是一股多么巨大的力量?无论是分流银行存款降低银行风险,还是规范民间融资使其接近行业标准、法律标准和公共标准,都是一项艰巨和繁重的事业。如何使民间资金成为行业发展的健康、稳定和积极的力量。除了政府和金融机构的监管外,行业协会尤其是独立的专业中介机构必将发挥重大的引导和示范作用。
  这里我尤其要强调房地产企业的投融资计划管理和时间管理,因为中国的房地产由于历史的原因尤其是传统的金融政策和土地政策,基本都是杠杆式启动模式往往只需30%甚至更少的资金就可以完成一个项目的运作。而在现有金融政策(尤其是121文件)和土地政策(特别是33号文件的招拍挂)及销售政策(预售条件和按揭条件)的综合压力下,如果房地产企业在资金链的管理上即不同阶段的融资方式和融资量上没有整体、提前和替代的考虑和安排,企业和项目的资金链将面临随时断裂的风险和危机。所以今天的房地产企业尤其是中小房地产一定要建立全程资金管理和运营的理念,除了培养自身的专业人才外,要更多的借助专业机构和专业人士的力量,了解新的金融衍生工具和退出通道,并加速向先进行业和国际规则学习,才能走出粗放的经营状态和单一的资金形态。
  我们有充分的理由相信,在未来的房地产行业,在发展多层次融资体系道路上,中小房地产商的主要融资渠道一定是民间融资(包括变相的非房地产银行资金)即民间资本,而大地产商的方向将是海外.


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