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中国商业地产网————李嘉诚400亿全国布局

2004-12-20 14:30     来源:




 



2004-11-06 21:51:56



  “今天下午和黄地产方面的人会过来,跟我们区开发办就汉江北岸旧城改造项目事宜进行实质性商谈。”11月2日上午,武汉市硚口区一位政府部门人士在电话中向本报记者透露。


  实际上,自今年6月“2004汉港经贸洽谈会”在港开幕当天,和记黄埔集团与武汉市就上述项目签署合作意向协议那一刻起,李嘉诚麾下的“长和系”(长江实业与和记黄埔)巨舰,就缓缓驶入了长江边上这座繁盛的华中名城。


  据了解,除了位于汉口硚口区占地1010亩的旧城改造项目基本尘埃落定外,和黄还有意在市中心江汉路商业区开发一个建筑面积10万至15万平方米的大型商场,两项总投资额粗略估计达数十亿元。


  “这里商机无限,我们很有信心取得好的发展。”大约半个月前来到武汉考察的和记黄埔执行董事徐建东曾表示。


  不过,种种迹象表明,和黄斥巨资杀入武汉,也许只是为“长和系”近期内地投资业务新一轮提速拉开序幕,好戏还在后头。


  珠三角及中西部同时出手


  10月29日,和黄地产在西南重镇成都以超过21亿元人民币的报价,顺利拍得一幅总面积1036亩的土地,借此首度进入当地市场。


  此次拍地成功,为和黄一举抹去今年4月与中海地产等竞争成都另一土地失利的阴影,同时,该成交价也打破了成都历年来土地公开出让价格的纪录(详见本期a30版)。


  10月19日,和黄地产宣布与深圳中航集团成立合资公司,在深圳市区繁华的华强北商圈内开发一个大型综合商住办公项目,该项目楼高58层、总建筑面积近18万平方米,总投资20多亿元。有知情人士介绍,根据双方的合作协议,中航方面只负责出地,项目投资及运营管理几乎都是“和黄”一手包办。在今年8月底的广州市赴港招商活动中,长江实业在广州黄埔及芳村区的两个商业物流项目敲定,加上“长实”较早时投资兴建、目前正在积极招商的黄埔国际玩具礼品城,三项投资总额高达35亿港元。


  值得注意的是,“长和系”在内地多个城市四处搜寻合适地产投资项目的消息,近期更从各种渠道不断传出。


  10月下旬,有消息称,据西安曲江新区管委会官员透露,和黄地产曾先后四次派员到该区及西安高新技术产业开发区,研究考察包括一个总面积达67万平方米的遗址性主题公园,以及一处占地达1000亩的规划住宅区在内的若干大型项目,涉及投资额高达100亿元人民币以上。消息还引用该官员的话说:“已向和黄递交多个合作方案,并于近期展开实质性洽谈,一旦落实,将在下个月(即11月)赴港签署协议”。


  记者日前致电曲江新区旅游招商局求证此事,一位姓张的官员表示:“目前一切正在洽谈中,可能存在变数,过多的信息发布对双方都不利,希望等到有阶段性成果时再向外公布”。


  在“长和系”已经进入的山城重庆,也风传其有意扩大投资,据说重庆市渝北区一位官员近日透露,长实将在该区开发一个新的高档住宅项目,总投资超过10亿元人民币。


  至于长江实业拟于广州旧白云机场原址投资约35亿港元开发商业地产的计划因故押后,以及和黄高层曾多次到2010年广州亚运会的亚运村(初步预算投资约人民币16亿元)规划选址悄悄“踩点”等传闻,更为当地业界所津津乐道。


  加快内地土地储备乃“长和系”当务之急?


  众所周知,长江实业与和记黄埔通常联手拓展地产业务。“长和系”于1992年签署第一份合资合同,开始进军内地地产市场,目前在北京、上海、青岛、重庆、广州、深圳、东莞及珠海等城市拥有20余个发展中项目。


  根据香港中原地产研究及顾问高级经理关志康的统计,截至2003年底,“长和系”在内地土地储备约300万平方米,估计全部开发所需资金在100亿元左右。前述近期新增的内地地产投资计划及投资意向如全部得以落实,预计投入接近300亿元,两项相加约400亿元。“长和系”内地地产投资提速的态势看起来非常明显。


  但日前在致电回复本报记者的有关采访时,和记黄埔地产香港总部公关推广部一位女士对集团近期是否积极增资内地未予置评,只是相当谨慎地表示,记者可以在日后本公司安排的公开发布会上,向出席的管理层人士提出所关心的问题。


  外界还注意到,近期“长和系”旗下分公司的身影在内地几个城市的土地拍卖会上频频闪现。去年下半年以来深圳市几次引起市场轰动的卖地,报名竞拍的和黄最终虽未出手,其实也是虎视眈眈,而两周前出席与深圳中航合作项目发布仪式时,和记黄埔董事总经理周伟淦亦笑称:“密切关注广州地块拍卖情况”。


  一位熟悉内地情况的香港地产界人士对记者表示,包括“长和系”在内的不少港资地产商在土地公开竞拍中表现逐渐活跃,原因之一是以往多年在二手市场上获得物美价廉土地的习惯做法,由于政府土地管理政策调整而遇到了一些困难,更重要的是,内地楼市整体走势向上,像“长和系”这样全国布局的大地产商,300万平方米的土地储备并不算多,要实现各地项目滚动发展,策略自然得有所调整。


  “今后他们不但要举牌,而且要力争举赢,随着内地土地市场逐渐规范,想继续发展就别无选择,一定要双管齐下。”这位人士说。


  是否大规模增资内地尚存争议


  其实,早在2002年底就有业界人士分析指出,下一阶段李嘉诚的“长和系”内地投资的主流很可能会回归基本面,也就是其最擅长的房地产业这个老本行。


  据媒体当时报道,做出这一判断的背景是,那一年李嘉诚几次重大投资行动屡遇红灯。2002年4月外资不能控股内地码头的政策解禁后,主攻港口资本运作的和黄在上海、青岛和厦门等港口的圈地步伐却意外受阻,同时“长和系”旗下的tom.com公司收购亚洲电视台股份的计划,历经数月也最终流产。


  更沉重的打击来自港珠澳大桥修建之争。李嘉诚一向质疑兴建这座大桥的经济效益,但无论是时任香港特区财政司司长的梁锦松,还是原国家计委,都公开表态支持建桥,外界普遍认为此次李嘉诚与其他几大香港财团的较量,明显是棋输一招。


  正是在当年年底,和黄推出号称它们在上海的旗舰物业——豪华住宅区汇贤居及甲级商厦“thecenter”,并公布了更多的项目计划,以至于当地业界惊呼“李嘉诚全面出击上海地产”。今天看来,也许这还是“长和系”再度增资内地地产业的先兆。


  不过,一直关注港资地产商动向的关志康对此仍持保留态度。他指出,10月中旬长江实业以高出起拍价近9成的94亿港元竞得香港何文田豪宅地块,加上5月份购入的马鞍山地块,光支付地价就超过110亿,总投资额则接近160亿港元,而且项目的开发回报期为2~3年,相比之下,“长和系”目前分布内地多个城市的投资,规模并不算很大,加上投入期可能分摊至5~10年,平均每年实际投资就更有限。


  “如果考虑到‘长和系’等香港地产商与内地同行土地储备上的差距,以及一部分土地出让金还没到位,还有新增投资更多处于意向洽谈阶段等因素,我觉得对其增资内地幅度的估算不能过于乐观,”他强调说,“他们地产投资的重心仍然会放在香港。”


  戴德梁行广州公司研究顾问部副董事黎庆文也表示,不少港资大地产商都会到内地各个城市积极寻找投资机会,但真正落实到签约时肯定非常谨慎,因为全国布局发展,资金调度是一个问题,人力资源准备也很重要,按港资企业一贯作风,各地分公司中高层管理人员大多从总部派出,如短期内大量项目上马,人手实在不好安排。


  但是,也有内地业界资深人士表示“长和系”近期在香港天价拍地,与其增资内地的策略并无直接冲突。他们普遍认为,香港楼市是一个高风险、高回报的市场,讲究短平快,内地项目投资则偏重长线平稳发展,两者结合,将形成更理想的投资组合,李嘉诚及他的“长和系”正是个中高手,而且内地经济持续增长势头不减,尤其是未来数年京沪穗等三大经济中心将先后举办奥运会、世博会及亚运会等大型国际性盛会,对楼市会有较长时间的正面刺激作用,精明如李嘉诚大概不会对此熟视无睹,以至坐失良机。


  内地城市地价被低估 担忧港商“圈而不发”


  据了解,和黄在成都以人民币21亿元拍得的1036亩“地王”(折合约为68万平方米),按200万平方米左右的规划建筑面积分摊地价计算,每平方米刚刚超过1000元,而长实在香港以94亿港元拍得的地块,占地面积17700多平方米,建筑面积分摊地价每平方米高达59000港元,接近前者的60倍!


  尽管成都的地价很难与寸土寸金的香港相提并论,但作为中国西部最重要的中心城市,成都目前最昂贵的一块地还仅仅是这个水平,其他地段及西部其他城市的情况可想而知了。


  “对房地产开发来说,土地价值是以其上物业的价值决定的,任何一个城市的地价本身没有绝对的高低,当地楼价的水平和走势才是关键。”戴德梁行广州公司研究顾问部副董事黎庆文说。该公司长期为广州市政府土地开发和运营提供顾问服务工作,黎是项目的主要负责人。


  黎指出,内地尤其是中西部主要城市目前平均楼价依然偏低,影响到整体地价水平的提高,而从中长期来说,随着楼价走高,地价会有更多上升空间。


  “现在最值得注意的是,由于不少中西部城市房地产没有细分成中高低端市场,物业开发结构上有欠缺,导致某些核心地段的高价值没体现出来,”他分析说,“而经过香港市场多年磨练的港商,正好是做高档住宅及商业办公物业等高端产品的行家,他们就是瞄准这些极具升值潜力的地块来的。”


  据熟悉上海市场的人士介绍,上世纪90年代中前期,和黄地产在上海长乐路、常熟路等黄金住宅地段拿下一幅土地,但一直稳住不动,直到90年代末才开始盘整地块并逐渐启动项目开发,由于该地块此时的市值已远远超过当年批租的成本,“和黄”于是如愿获得十分可观的土地增值及物业开发双重收益。此种“圈而不发、等待时机”的现象,在港资地产商较早进入的广州等城市,同样屡见不鲜。


  对此,黎庆文称,如今内地土地管理政策已经发生一系列重大调整,对“圈地”策略多加限制,不少地方政府卖地时明确要求地产商承诺限期开发完毕,两年闲置不开发政府就收回或罚款等等规定,也执行得越来越严格,以港商一贯谨慎的作风,未必愿意总是冒险去打这种“擦边球”。


  但对“长和系”等港资财团可能凭借自身的资金实力及地方政府的特殊优待,趁着地价低廉,继续到中西部城市大笔“圈占”城市中稀缺的优越商业地段而又不尽快开发,甚至等待时机“哄抬物价”的做法,一些内地房企人士仍然表示担忧。(中国经营报 谭洪安)


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