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中国商业地产网————北京二级市场比上海冷淡

2004-12-20 14:30     来源:




 




网易商业报道
2004-11-16 13:56:23 来源: 中国新闻网


  据北京日报报道,据权威机构预测,从北京市前3季度二手房交易的情况看,全年二手房交易量大约在4万套以内,虽然比去年的交易量有大幅上升,但比年初预计的5万套要减少约20%。二手房与新建房的交易比例为1:5.7左右,大大低于上海(1:1)、广州等城市,比发达国家城市的4:1差距更大。


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  五因素抑制二手房成交


  本市二手房市场为何没能“火”起来?业内专家分析认为,除本市流动人口多,租房需求旺盛,在一定程度上影响了二手房的供给外,制约二级市场发展的还有如下五个因素:


  一二三级市场协调发展的机制尚未建立。目前本市二级市场供给不足,在个人卖房方面仍存在政策性障碍。如中央在京单位职工已购公房约60万套,具有相当供给潜力,然而现行的政策规定,央产房改房上市仍然要进行超标审批,在一定程度上影响了央产房上市。在住房三级市场上,由于金融机构对开发企业不提供五年以上的长期贷款,受资金制约,开发企业普遍采取以售为主的营销策略,租赁市场缺少有效的供应主体,只能靠个人担当租赁市场供应主体。


  有形市场建立滞后,卖房人交易信心不足。首先,房地产交易本身的专业性在很大程度上影响了卖房人的交易信心,表现在不知道自己的住房如何去卖、价格该卖多少。其次,本市目前基本没有建立住房有形市场,房屋销售主要依靠展销会、广告和中介公司门脸儿,二手房买卖双方难以找到交易对象,不良的中介形象,严重地打击了人们的交易信心。第三,城区新建住宅价格的上扬,使得多数卖房人待价而沽,二手房供给价格远远高于购房人购买价格,难以成交。


  交易便捷度低,交易成本偏高。本市现行市区(县)两级交易管理模式,各区县交易登记部门的要件、格式不完全统一,机构设置存在交叉职能现象,简化交易流程,提高交易效率压力较大。信息联网滞后,无法实现远程和跨区交易。目前虽已建立新建商品房、二手房买卖和租赁指导价格的发布制度,但其影响力还不够广泛深入,亟待建立具有权威性的市场信息发布机制。


  市场交易技术手段落后。目前住房档案的数字化程度低,数据资源不完整,没有建立全市联网的交易平台,无法为便捷交易提供技术保证。在房源、价格等信息流通不畅的情况下,房地产二级市场的投资消费主体很难做出清晰的判断,这在很大程度上影响了住房二级市场的发展。


  市场服务水平低。目前还没有建立针对二手房买卖的便捷有效的住房金融体系,银行认为与新建房贷款相比,二手房贷款每次批量小,花费高,因此只有少数银行开办了二手房个人贷款业务,而且在实际操作过程中,又困难重重。另外,本市房产中介服务机构达不到合理的经营规模,资金实力不强,缺乏高素质专业人员,行业整体信誉度有待提高。这些都限制了本市二手房市场的发展。


  四措施促进二级市场发展


  有关专家认为,在由计划走向市场的转轨过程中,完全依靠市场自身发育难以在短期内建立有效的住房二级市场,因此,应该由计划、房管等部门牵头,与规划、土地、税务、金融等相关职能部门协同配合,为住房二级市场发展提供有力的支持。


  一是大力培育二手房供给,减少政策限制,降低税赋,增量与存量联动,使潜在供给变为现实供给,实现梯度消费;二是大力培育有形市场,树立交易者信心,为买卖交易提供价格引导;三是大力推进住房数字化,提升市场服务水平,便捷交易;四是为二手房买卖提供金融服务,便于购房人贷款买房,在此基础上,调动企业、银行、中介机构和市民的积极性,培育成熟的市场供需和服务主体;五是实现二级市场发展模式的转变,即由自然发育为主转向以政府搭台、市场调控并行。


  据了解,市政府有关部门正在抓紧制定计划,大力培育和增加二手房供给,着手建立有形的二级交易市场,改变二手房供不应求、交易滞后的现状。只有二手房市场真正“火”起来,才能满足广大中低收入家庭的住房需求,尽快形成本市完整有机的梯级消费体系,促进整个房地产市场的健康发展。(文华)




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