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中国商业地产网————以改造名义

2004-12-20 14:30     来源:




 



国家四部委前不久就商业地产投资是否过热问题吹起的一股冷风,并没有影响到深圳的投资热情。11月20日,深圳目前最大的单体购物中心,总面积12万平方米、投资人民币(下同)15亿元的金光华广场盛大开业。


有消息灵通人士称,华润集团精心打造的万象城随后会在12月29日开业。而前不久,李嘉诚属下和记黄埔及长江实业联手深圳中航集团,拟合作开发深圳华强商圈北首个商业地产项目。而深圳市零售商业行业协会会长花涛透露,有3个大型商业项目将于12月份在深圳中心区动工。粗略估计,目前深圳正在规划或者建设的商业地产项目应该不少于10个。


以“改造”的名义
  “深圳的旧城改造工作一直都有运作,只是前期投资者比较低调。”花涛不认为这股投资热有跟风之嫌。2002年深圳人均gdp超过4500美元,城市居民可支配收入24940元,其中每百户居民拥有18.5辆轿车,已经进入轿车消费普及阶段。同时深圳2002年房地产平均价格达到5533元/平方米。这些数据显示,深圳已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。
  “人民南商圈作为深圳最原始的商圈,2002年被列入深圳重大项目改造工程之一。2003年末,工程正式启动,政府投资总额约有6.6亿元,总面积1.4平方公里,整个工程耗时1~2年时间”,金光华实业发展有限公司总裁李亚鹤透露,作为民营资本主动参与的旧城改造项目,金光华广场就是在原来老南国影院的旧址上建造起来的。
  李嘉诚与中航集团合作的商业项目位于华强北区域,内部通人士透露,这片土地也已纳入深圳旧城改造计划。而龙岗区政府为提升区域商业档次,正酝酿大规模改造计划,花涛透露,目前方案基本完成,近期有望向外界公布。
  除了华强北、人民南之外,即将开通的深圳地铁也是促成此番投资热的“始作俑者”。按照深圳地铁公司的改造计划,地铁一期工程将开发两个大型物业,主要规划是将地铁站厅、站与地下商场建成相连的两个地下商城。一个是由深圳人防工程移交给地铁公司的,打造一个从福田区岗厦站到会展中心的接近5000平方米的地下商业街;另一个则是与市民中心地铁站一层连通的地下商城。有投资人士反映,这一带的地铁口岸物业已出现升值迹象。
  豪华的金钱盛宴
  根据初步统计,目前深圳正在规划或者建设的商业地产项目规模均属中等偏上。金光华广场总面积12万平方米,华润万象城规模达18.8万平方米,李嘉诚与中航集团合作的项目商场部分约占6.38万平方米。花涛透露,中心区三个项目其中2个约7万平方米、1个6万平方米。龙岗区政府规划的商业项目号称深圳最大,如此计算,深圳即将浮出水面的商业地产项目总面积接近100万平方米,总投资肯定超过100亿元。
  对于如此大规模的一场“吃钱游戏”,这批投资者显然实力更雄厚,出手更阔。为了华润万象城项目,华润集团斥资10亿元,其它30亿元则通过银行贷款。据说华润集团之所以能够轻易从银行贷到这么大规模的资金,与其700亿的总资产、香港红筹股的实力以及在该项目上的深入规划分不开。
  李嘉诚在与中航集团的合作项目中占60%的股份。虽然金光华实业的老板始终不肯透露公司的背景,但他在不同的场合不止一次表示,“没用过银行的一分钱贷款。”据熟悉内情的人士透露,该公司有十几年从事交通、建筑行业的经验,“非常有实力”。而据记者手中掌握的线索统计,深圳招商地产、深圳东海等知名机构也加入新建大型商业项目当中,90%以上的发展商是首次进入商业经营管理领域,其中尤以地产背景为主。



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