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中国商业地产网————成都最大的一块商业用地9月将挂牌出让

2004-12-20 14:06     来源:




 


成都最大的一块商业用地9月将挂牌出让


成都市国土局将在9月14—29日挂牌出让交大路一块商业用地。该地块位于金牛区交大路,净用地面积为84.7888亩,挂牌起始价为200万元/亩。此块土地是成都近年来出让的最大一块商业用地。与众不同的是,在具体规划中已经明确定位为现代大型商业购物中心,要求竞买申请人在提交竞买申请时,需同时提交世界500强商业企业或在国内合作伙伴同意在该地块建设或经营大型商业购物中心的书面确认文件。市国土局有关人士也公开表明,引进世界500强商业企业是入主该地块的前提条件。


  该宗土地的规划设计条件为容积率≤2.5%,建筑密度≤55%,建筑高度≤24米,绿地率≥20%。从这些指标分析该宗地最大可以建成14万平方米的商业建筑,楼层可以为地上5层地下1-2层。建成后将弥补西北方大型商业购物中心的空白。


  引入“世强”是重要条件


  要赢得这块地首先要解决的就是如何招入被列入世界500强企业的问题,迈过这道门槛,是难?还是不难?源丰物业总经理郑勇认为时间是最大的难点,随着西部大开发,很多国外大型零售企业将目光瞄准成都,但要在一个多月的时间内完成地块周围环境的各项指标调查分析,并达成引进协议,时间显得非常紧。而置地前景公司的项目总监侯召却认为这点并不构成困难,很多国外大型零售企业也有开店数目的要求,他们也在积极寻找可以开店设点的好地,虽然他们对店址的要求条件有数百条之多,但是只要能满足基本的大项要求就可以达成合作意向。现在很多开发商也与这些企业保持了良好的合作关系,如万达和沃尔玛之间就已经形成了一种协作开发的模式,而置地前景在很多项目的运作中,与几家企业都形成了伙伴关系,有了好的土地,招商不是问题。看来有了梧桐树,不怕引不来金凤凰。


  三大经济热点商机诱人


  该宗地的挂牌公告一出立即引起了开发商的广泛关注,从该宗地的位置来看,是一个难得的商业地产开发良机。该宗地所处的西北面目前除会展中心外,还没有大型的生活化商业购物中心,最近的一个购物中心是位于羊西线上的欧尚百货,但是欧尚辐射范围有限,在建的汇龙湾商业广场也处于一环路北一段,距离较远,相互之间的共利大于竞争。而西北方巨大的消费能力,被人称为成都商业的“原生矿”,而该宗地就可能成为打开宝藏的“金钥匙”。


  该宗地位于交大路,距离金牛区政府和会展中心仅一站公交车的路程。交大、九里堤片区是近年高速发展的一个住宅片区,区域内楼盘有数十个新兴小区,人口非常密集。而且像交大智能小区1-9期、锦西民园、蓝色空间等都是较有品质的楼盘,该区域分布有金牛区政府、公安、检察院、法院办公区,厂矿机关单位住宅区众多,区域内有大批有较强购买力的长住居民。


  该宗地南有西南交大,北有电子科大,西有成都师范院校,仅西南交大就有学生五万余人。稳定的校园经济成为今后商业发展的有力支持。


  邻近的专业市场众多,也是其他很多大型商业购物中心所不具备的有利条件。北有金府机电市场、东有五块石、荷花池两大全国知名的批发市场,凝聚了众多市场经营者,也带来了众多的人流。这些经营者的消费能力远胜于普通白领,只要能让他们掏腰包,带动商业的繁华就不是难事。


  后期开发难度不小


  侯召称,该地块最大风险在于体量过大,建筑面积约14万平方米,可以和蓝光·金荷花、新城市广场相比,而该宗地处于二环和三环之间,既不是位于市中心商圈,也不处于专业市场。商业项目建成后只能作为区域型的商业中心,辐射的范围有限。


  郑勇称,商业的组合是该项目开发的一个难点,将主力店和其他的商业形态有效组合,实现共同盈利并不是一件容易的事,组合不当就会造成主力店生意红火而其他店铺经营艰难的局面。由于大型购物中心的物业租金很低,所以开发商将会牺牲掉一部分利润,需要用其他收入来弥补,这样一来,如果开发商要实现盈利,则要求在商业业态组合、产品类型划分、业态规划上需要下大力气。世界500强商业主力店入住即使占去3万平方米,剩下的10多万平方米的面积又将如何操作?这仍然是一大难题。


  同时,该地块对开发商的资金实力要求也很高,84亩多的土地如果以挂牌起始价200万元/亩出售,总价也在1.6亿多元,而以这块地的条件来看,200万元/亩是很难拿下的,据侯召估计地价将会在2-3亿之间,光是地价就是一笔不小的数目。


  据记者了解,已有外地开发商对此块土地表示出浓厚的兴趣,不知道在这块地的争夺中会不会还是向外地开发商一边倒?有没有成都开发商能鳄口夺食?9月底就可见分晓。


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