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教你如何去打造特色商铺

2004-09-07 15:03     来源:

 

       从简单卖商铺到打造特色商街、特色商业中心,开发商对商业物业的开发正逐渐走向专业化、精品化、规模化。

       绍兴的商铺尽管起步较晚,但近两年来发展势头迅猛。记者从市统计部门了解到,目前市区商铺的开发已占整个房产开发的20%左右,这意味着每年将有近20万平方米的商铺诞生。

       有资料显示,发达国家城市居民人均商铺面积1.2平方米,上海市人均商铺也接近1平方米,而作为长三角地区重要城市的绍兴,城市居民人均商铺面积不足0.5平方米;随着市场经济的不断发展,随着宏观政策对住宅投资的限制,越来越多的人倾向于投资商铺,在绍兴,超过20%的购房者表示如果有钱,将选择投资商铺。

       商机无限,然而风险如影随形。“怎样才能成为商铺投资中的安全获利者”已成为众多开发商和投资者最为关切的话题。

       在杭州首届商铺展即将开幕之际,浙江省内5家知名商报:杭州《每日商报》、宁波《东南商报》、温州《温州商报》、绍兴《天天商报》、台州《台州商报》联合举办了一次“发现新财富——特色商铺投资论坛”,房地产专家学者、省内特色商铺开发商、商业策划公司精英及营销专家们济济一堂,共同挖掘商铺开发中的“黄金点”、“关键点”、“风险点”,对有意开发商铺、投资商铺的市民将有所启示。

       商铺开发要有创新

       浙工大经贸学院副院长 虞晓芬

       近两年,商铺成为投资热点,这主要是由于经济发展,消费结构实现大跨越,传统商业模式发生转变,商业物业的价值迅速提升;特别是银行的低利率、股市的低迷,使得商铺的投资价值进一步凸显;大型商业街和购物中心这些特色商铺,更是成为城市景观的组成部分,成为吸引人们眼球的关注点。 

        但我们看到,在商铺开发和投资热中,有三个问题需要好好反思:

       一是城市规划的不平衡性,我们会发现,有的区域商业物业过剩,人口稀疏,如何根据人口分布、流量,来合理配置商业资源,已成为一个很紧迫的要求。

       二是“逢街必开店”的误区,并不是说每一条街都要密布底商,如果把分散的商铺集中起来,设立邻里中心,把商业引入室内,无论对于整个居住区的环境还是消费者来说,都是福音。

       三是商业物业开发亟待探索新途径,有所创新,比如分割商铺的销售和经营,如果与不动产信托基金结合起来,引进专业的管理机构进行管理,就能有效避免产权分割带来的矛盾,也能大大减轻投资者的风险。

       尝试开发生态立体商街

       浙大房地产投资研究所所长 赵杭生 

       商业物业的价值取决于市场经济的发育程度,温州作为浙江省内市场经济发育最早的城市,商业气氛虽然浓郁,所以温州的五马街可以卖出10多万元/平方米的高价,相对而言,杭州、绍兴等地还属于初级阶段,商铺的投资价值还没真正显现。

       目前杭州、绍兴等商业物业开发中,问题比较多的是大商场的开发,因为分割出售带来很多矛盾,特别是三楼以上的商铺更是乏人问津。

       前段时间我出差去日本,在那里发现了一个商业物业的新形态值得借鉴。那是一个立体商街式的大型商业综合体,商业建筑与广场、绿化有机结合,每一层都有屋顶花园和大量室外空间,引导购物者兴致勃勃地从底层走到八层,一路都是精致的商铺,可供购物、休闲、娱乐,就像在逛一条立体的商街,不但有阳光、清新空气和满眼绿意,而且还远离真正商街的喧嚣,闹中取静。这样的商业综合体,不但成为城市的一道靓丽风景,也成为人们享受生活、享受购物乐趣的美好组成部分。

       新都市生活需要生态,需要回归自然,开发商就应该开发这样多功能、多元化的立体生态商场。

       应让商业机构先期介入

       杭州中原营销公司总经理 章惠芳

       对房产开发公司来说,商铺开发既是难点也是新的利润增长点。中小面积的商铺除定位和布局凌乱一点外,销售经营上没大的问题。大商铺特别是商场的难点就比较多了,到底造多大面积?如何规划?什么样的特色经营才可以留住人?开发商从头至尾都得碰到类似问题。目前,浙江各地许多商务楼建有裙房商铺,后来办公楼卖掉了,商铺却一直搁了两三年甚至更多,有的被迫更改格局。

       我想最重要的一点,就是要做好先期定位和规划。比如汽车和家具销售的场所,它们的高度不一样,建筑的层高就有不同要求。如果建筑设计好了再招商,恐怕销售时会带来很多麻烦。因此,邀请商业咨询机构先期诊断成为必要。大连的万达房产在北京开发商业物业,他们与很多商业机构合作形成很好的联盟,万达开发到哪里,这些伙伴就跟到哪里,有力地支撑了楼盘的销售和品牌知名度,双方实现共赢,这是一种很好的模式。

       商铺更新要多尝试

       杭州资生顾问公司总经理 黄连友

       今后沿街的线条式的商铺仍然能够经营下去,但块状是发展的一个重要方向。块状商铺就会碰到入室经营的问题,传统的消费者逛的往往是沿街商铺,我觉得只要对建筑形态设计进行研究,比如说几层高的楼宇,户外做露台廊道让消费者迂回地逛上去,形成立体的“沿街商铺”,这就可以尝试。

       另一方面,开发商还得研究商业业态的发展,上世纪80年代那时的商铺,主要功能是货物交换,实现物流需要;现在不一样了,逛商街、商场已经加上亲情、友谊和休闲等因素了,因此应开发建造内容更丰富的商街和大厦,或者称它为“城市综合体”。

       目前,我们正参与绍兴国际摩尔城的开发策划,曾向开发商建议走这条路,然而绍兴商铺较特别,主要是绍兴有实力的私营企业主和个体老板多,加上绍兴人思想传统内敛,一些位置较好的商铺不缺买家,不过我们还是认为“城市综合体”是商业物业开发的方向。

       避免投资两大误区 

        沃尔德商业投资公司总经理 章艺龙

       目前开发商在做商业物业的时候还存在一些误区,比如现在流行的投资回报率,购买者有点像存银行而不是买铺。商铺应该在有一定稳定性的基础上,让购买者看到更大的投资回报空间;也有的开发商会先不卖商铺,等到区域做旺了再卖,越旺价格卖得越高。而对于经营者来说,他买或租商铺的成本越高,经营回报自然也要高,否则就无法经营,因此开发商应该考虑给经营者利润空间,二者双赢才能将商铺做旺。

       多种形式结合经营

       杭州顺昌房产营销总监 高广志 

       前段时间在澳洲和新西兰等地考察,我发现他们那里的商场面积很大,少则占地两三万平方米,大的五六万平方米,而且它们往往与周边的花园、公园都结合起来。

       它们非常注重商业街与建筑的关系。比如建筑与建筑的接口处,他们会安排廊椅、冷饮吧、甚至麦当劳等来烘托商业氛围;另外还有夜间的路灯和商场的落地窗等等。他们很多商场的玻璃窗不是平的,而是棱角突出,目的是尽可能地让人们看到里面陈列的商品。 

        现在杭州的商铺面临这样一个经营问题:如果全卖掉,开发商对其日后兴旺心存侥幸;如果大量保留自已经营,资金积压又是很厉害的。我个人认为,商业经营完全可以把自己经营、返租经营和散户投资经营结合起来。这三类面积的比例,我们中都广场是3∶3∶4。
 

 

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