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商铺投资6块“黄金”砖

2004-09-07 15:00     来源:

 

       【一块砖】先问投资目的


       投资商铺的目标是保值、增值还是获取利息收入,是短期投资还是长期投资都是投资决策的关键。很多商铺投资者总希望在短短的几年内就收回投资。有没有这样的可能呢?


       答案是否定的。商业经营已不属高利润行业,想通过买商铺暴发不太可能。商铺投资的特点就是每年回报比较稳定,但不高,一般在总投资的4%—10%之间。商铺的升值主要通过土地的升值来表现,如果土地价格没有太大变化,商铺价格也不太可能狂涨。因此,投资者要有良好的心态,权当作是留给子孙后代的一份家产吧。

       【二块砖】再看投资资金


       投资资金是自用资金还是银行贷款,是考虑仅高于利息的资金回报还是租金养房,投资者必须仔细考虑自身的财务状况,同时要合理运用投资的资金,综合考虑商业地产的周期更替、税款,实现投资效益的最大化。不少商铺的投资者往往有一种心理:买商铺,譬如存银行,人民币可能要贬值,但商铺总是会越来越值钱的。不少投资者在投资商铺时往往把租金与银行利息相比,甚至计划好以房租来还银行按揭款,自感得来的租金用来还贷还略有盈余,商铺的投资回报率较为丰厚。但往往没有考虑租赁市场上,尽管房屋租金很高,但租赁换手频频,投资者必须不断地找租客,有一个租赁空缺时间,还需付给中介公司佣金,追加成本,结果往往是回报率下降。

       【三块砖】关键是投资地段


       房地产业有句行话,叫“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。与住宅不同,商业地产所处的区位至关重要。大到一条街的区位,小到朝南朝北、街头还是街尾,大有讲究。影响商业地产的区位因素有:人口数量、人流量、同类商业的行业氛围,如服装、餐饮、百货、饰品等各类商品都有其传统区块。一般而言,买商铺首先要看清杭州的商业布局。杭州商业物业一般分为三块,第一为一级商业圈,如武林商业圈,适合于高档的购物;第二为二级商业圈,服务人口一般为5万人左右,它是最有潜力最有活力的一级,特别是在城西和江滨地区;第三是便利店,这在上海、北京竞争非常激烈,通常是进驻各个社区以方便住户购物。


       每个商圈都有自己的市场功能定位,投资者必须考虑投资的物业是否能融入到整个商圈内,商圈的发展前景又如何?有人戏称选商铺要跟着“麦当劳”、“肯德基”走,因为这些百年老店选店面的经验十分丰富,同时为选址所做的市场调查、人流监测、周边行业影响等分析不是一两个月就能决定的事。

       【四块砖】比较投资价格


       商铺的投资价格关键要看该商铺的租金水平及租赁情况,一般而言房价在年租金的10-20倍还是可以接受的,但要注意商业物业所处区位的经营状态、店多拢市的开发周期、地产本身的性价比以及总价等多方面因素。同样地处城西,文一路、文二路、文三路的住宅价格可能相差无几,但其商铺价值是不同的。就像一碗同样的大排面,在大关卖3元还嫌贵,文二路可能卖10元还觉得便宜。因此,商铺的投资价格并不仅仅要看单价、总价,还要注意从地段、周边环境、商业用途等多方面进行比较、考虑。同时,投资商铺应更多地从升值的角度去考虑。如果20000元/平方米可以升值5000元和10000元/平方米可以升值1000元相比,宁可选择前者。另外商铺重要的是有人气,未来最有人气的地方才最有价值。

       【五块砖】甄别投资形态


       要选择适当的投资物业形态。每种物业形态的投资价值都是不一样的,对投资者本身的适合性也会因人而异。一方面要了解物业本身的安全性、合法性,产权期限是40年还是50年,产权是否明晰,是否有隐藏的交易风险。另一方面,更要了解商铺的可交易性、可流动性。譬如是购买独立式商铺、店中店式还是委托经营式商铺等等,投资形态在一定程度上决定商铺的最终价值。独立式商铺如个股行情,易于转租、转让;店中店式犹如专业市场,关键要看大盘行情;委托式经营得固定回报,关键还是要看经营效益,收益只是短期内固定,但风险还是要自己承担,经营公司可没有什么抵押给你做担保。


       业内人士认为,商业街的商铺还是比较值得投资的。一个真正的商业街一般只有50%的商铺,另外的则是咖啡馆、酒吧、艺术画廊这类的休闲配套。同时,最稳妥的商铺投资当属社区便利店。因为它的消费群体比较固定,较为安全。

       【六块砖】抓住投资时机


       就像炒股一样,很多投资商铺的人生怕进入的时机不对。那么,现在,还可不可以买杭州的商铺呢?


       业内人士认为,就杭州目前的商业状况看,投资商铺还是有发展余地的。发达国家人均商业面积为1.2平方米,上海将近1平方米,而杭州只有0.8平方米,并不是很高。时机随时都存在又随时会消失,关键还是要看投资的商铺品质。其实商铺的投资,与城市规划发展、经营品种、区块行业紧密相关,关注城市规划发展动态、区块行情变动信息,对投资商铺大有裨益。


       投资商铺成功与否,不单只看投资回报率的高与低,租金的稳定性也相当重要。对投资者个人而言,房产毕竟是大宗消费,投资前务必仔细判断研究投资物业的价值和前景,看清房地产投资风险,诸如出租前的装修费用、出租经营房屋要交纳的个人所得税、物业管理等费用都应考虑进去。更重要的是,任何租赁项目都不会达到全年满租期,满打满算肯定不切实际,应三思而后行。


       当然,尽管存在上述风险,但作为投资性项目而言,商铺毕竟是看得见摸得着的,而且不像投资证券那样充满风浪。投资商铺,既要追求回报,但也存在风险,因此良好的投资心理是至关重要的。量力而行,慎重分析市场,同时对投资回报率有一个正确的预期,投资商铺仍会有一个良好的回报。
 

 

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